Bauliche Trennung
Wände, Decken und Türen trennen die Einheit zuverlässig vom Rest des Hauses.
Wand mindestens 11,5 cm
WEG konform 2026
Abgeschlossenheitsbescheinigung, ohne Behördenrätsel
Sie wollen Ihr Haus in Eigentumswohnungen aufteilen, eine Einheit verkaufen oder im Erbfall sauber trennen. Genau dafür braucht das Grundbuchamt diese Bescheinigung von der Bauaufsicht. Was sie kostet, wer sie ausstellt und woran die meisten Anträge scheitern, steht hier. Klar sortiert nach den Bundesländern, ohne Floskeln.
- Bundesländer
- 16 / 16
- Kostenrahmen
- 150 bis 1.800 €
- Bearbeitung
- 2 bis 12 Wochen
Kostencheck
Schritt 1 von 6
- Gebühr ab
- 160 €
- Schnellster Weg
- 4 Wochen
- Bundesländer
- 16
- Themenseiten
- 8
Definition
Was ist eine Abgeschlossenheitsbescheinigung?
Ein knappes Dokument mit Stempel. Die Bauaufsicht bestätigt darin, dass eine Wohnung oder ein Gewerberaum in sich baulich abgeschlossen ist. Ohne diese Bestätigung beurkundet der Notar keine Teilungserklärung und das Grundbuchamt legt keine eigenen Wohnungsgrundbücher an. Geregelt ist das in § 3 Abs. 3 und § 7 Abs. 4 WEG.
Praktisch brauchen Sie die Bescheinigung in genau diesen Momenten: beim Verkauf einer einzelnen Wohnung im Mehrfamilienhaus, beim Aufteilen eines Doppelhauses unter Geschwistern, bei der Bildung von Teileigentum für eine Praxis oder einen Laden im Erdgeschoss. Und auch dann, wenn Sie ohne Verkauf nur sauber an die Kinder übergeben wollen.
Die Idee ist alt, das Wohnungseigentumsgesetz gibt es seit 1951. Banken brauchen verlässliche Sicherheiten, Käufer wollen wissen, was sie kaufen, das Grundbuchamt darf nur eintragen, was nachweislich existiert. Ohne diesen Filter wäre das Wohnungsgrundbuch eine bloße Behauptung des Eigentümers.
Ein bloßer Stempel ist sie nicht. Die Behörde oder der Sachverständige misst nach. Wandstärken, Türen, Versorgungsanschlüsse. Wer im Bestand Wände versetzt oder Räume zusammengelegt hat, muss den Plan vorher aktualisieren. Sonst schickt die Bauaufsicht den Antrag zurück, und drei Wochen sind weg.
4 Schutzziele, die der Gesetzgeber verfolgt
- 1Klare bauliche Trennung der Einheiten gegen Brand und Schall.
- 2Eindeutige Zuordnung von Räumen zu einer Einheit, ohne Doppelnutzungen.
- 3Eigene erschlossene Versorgung mit Strom, Wasser und Wärme.
- 4Verlässliche Grundlage für Grundbuchamt, Notar und Banken.
Inhaltsverzeichnis
27 Abschnitte
Was Sie auf dieser Seite finden
- 01 Definition und Schutzziele
- 02 Vier Pflichtkriterien
- 03 Wann brauchen Sie sie
- 04 Vergleich Sondereigentum vs Bruchteil
- 05 Kosten Übersicht
- 06 Bauliche Mindestmaße
- 07 Digitale Bauakte 2026
- 08 Ablauf in 5 Schritten
- 09 So beantragen Sie sie
- 10 Bauteile im Detail
- 11 Wie sieht eine aus
- 12 Bauformen Vergleich
- 13 3 Praxisfälle
- 14 8 häufige Fehler
- 15 Über den Autor
- 16 Rechtsgrundlagen
- 17 Mustergliederung
- 18 Profi auswählen
- 19 Bundesländer Übersicht
- 20 Folgeschritte
- 21 Vertiefung der Themen
- 22 FAQ
- 23 Beratung anfragen
- 24 Glossar 18 Begriffe
- 25 Ratgeber
- 26 Muster und Vorlage
- 27 Architekt Kosten
Pflichtkriterien
Welche 4 Bedingungen muss eine Einheit für die Abgeschlossenheitsbescheinigung erfüllen?
Die Behörde prüft systematisch. Wenn ein Punkt fehlt, fehlt die Bescheinigung. Diese 4 Kriterien stehen in jeder Verwaltungsanweisung der Länder.
Abschließbarer Zugang
Die Wohnungstür ist abschließbar und führt direkt vom Treppenhaus oder Außenbereich in die Einheit.
eigenes Schloss
Eigene Versorgung
Strom, Wasser und Wärme sind eigenständig erschlossen oder eindeutig zähltechnisch abgrenzbar.
eigene Zähler
Sanitärbereich
Jede Wohnung hat eigene Küche oder Kochgelegenheit und ein eigenes WC mit Bad.
Küche plus Bad
Anwendungsfälle
Wann brauchen Sie eine Abgeschlossenheitsbescheinigung?
Immer dann, wenn aus einem Gebäude eigenständige, einzeln verkäufliche oder beleihbare Wohnungen werden sollen. Die fünf häufigsten Anlässe.
Fall 1
Eine einzelne Wohnung verkaufen
Sie haben ein Mehrfamilienhaus geerbt und wollen eine Wohnung daraus einzeln verkaufen. Ohne eigenes Wohnungsgrundbuch geht das nicht. Und ohne Bescheinigung legt das Grundbuchamt keines an. Vor dem Inserat lohnt sich, den Verkehrswert ermitteln zu lassen, das ordnet die Preisverhandlung mit Geschwistern und Käufer.
Fall 2
Doppelhaus aufteilen
Zwei Haushälften, ein gemeinsames Grundstück. Damit jede Hälfte eine eigene Adresse im Grundbuch bekommt, müssen Sie förmlich Sondereigentum bilden, mit Bescheinigung am Anfang der Kette.
Fall 3
Erbengemeinschaft auflösen
Drei Geschwister übernehmen das Elternhaus mit drei Wohnungen. Statt sich als Bruchteilsgemeinschaft jahrelang abzustimmen, bekommt jeder seine eigene Einheit, sauber im Wohnungsgrundbuch.
Fall 4
Praxis oder Laden abtrennen
Im Erdgeschoss sitzt eine Arztpraxis, oben Wohnungen. Soll die Praxis als Teileigentum verkauft oder beliehen werden, muss sie baulich abgeschlossen sein, separater Eingang und eigene Versorgung inklusive.
Fall 5
Bank verlangt Beleihungsgrundlage
Die Bank finanziert nur, wenn die Wohnung als eigenes Grundpfandobjekt eingetragen ist. Heißt im Klartext: ohne Wohnungsgrundbuch keine Hypothek, ohne Bescheinigung kein Wohnungsgrundbuch. Zusätzlich verlangt die Bank fast immer ein aktuelles Verkehrswertgutachten, das den Beleihungswert begründet.
Fall 6
Schenkung an Kinder
Sie überträgst eine Wohnung an Ihr Kind. Auch ohne Verkauf braucht das Grundbuchamt die abgeschlossene Einheit als Voraussetzung.
Eigentumsformen
Worin unterscheiden sich Sondereigentum, Teileigentum und Bruchteilseigentum?
| Form | Was ist getrennt | Bescheinigung nötig | Grundbuch | Typisches Szenario |
|---|---|---|---|---|
| Sondereigentum | Konkrete Wohnung mit eigenen Räumen | Ja, immer | Wohnungsgrundbuch | Eigentumswohnung im Mehrfamilienhaus |
| Teileigentum | Nicht zu Wohnzwecken dienende Räume | Ja, immer | Teileigentumsgrundbuch | Praxis, Laden, Lager, Tiefgaragenstellplatz mit Wänden |
| Bruchteilseigentum | Nur ideeller Anteil, keine konkreten Räume | Nein | Klassisches Grundbuch | Erbengemeinschaft ohne Aufteilung |
Wer rechtssicher Eigentumswohnungen verkaufen, vererben oder beleihen will, kommt an Sondereigentum und damit an der Bescheinigung nicht vorbei.
Kosten
Was kostet die Abgeschlossenheitsbescheinigung 2026?
Eine Abgeschlossenheitsbescheinigung kostet 2026 insgesamt 150 bis 1.800 Euro pro Objekt: 150 bis 600 Euro Verwaltungsgebühr der Bauaufsicht plus 300 bis 1.200 Euro Architektenhonorar für den Aufteilungsplan; kommt ein Notar für die Teilungserklärung hinzu, fallen dessen Beurkundung und der Grundbucheintrag zusätzlich an. Drei Kostenblöcke kommen also zusammen: Behördengebühr, Architektenhonorar und Notar plus Grundbuchamt. Was genau auf Sie zukommt, hängt mehr vom Bundesland und vom Zustand der Bauakten ab als von der Größe.
| Kostenposition | Spanne | Hinweis |
|---|---|---|
| Verwaltungsgebühr Behörde | 150 bis 600 € | je Bundesland und Anzahl Einheiten |
| Aufteilungsplan Architekt | 300 bis 1.200 € | je Komplexität, Bestand teurer als Neubau |
| Sachverständigenhonorar | 350 bis 900 € | alternativ zur Behörde, oft schneller |
| Notar Teilungserklärung | 800 bis 2.500 € | nach GNotKG, Geschäftswert Verkehrswert |
| Grundbuchamt Eintragung | 200 bis 800 € | je Einheit, plus Grundbuchauszug |
| Vermessung Sondernutzungsfläche | 250 bis 600 € | nur bei Außenflächen oder Stellplätzen |
Anbieter Pakete bündeln Aufteilungsplan plus Antrag plus Behördentermin. Pauschalen ab 450 Euro für ein Doppelhaus, ab 950 Euro für ein Mehrfamilienhaus mit 6 Einheiten sind realistisch.
Drei typische Kostenpfade im Vergleich
Ein Doppelhaus mit aktueller Baugenehmigung kommt meistens mit 450 bis 800 Euro aus. Aufmaß entfällt, der Aufteilungsplan wird aus den vorhandenen Bauplänen abgeleitet. Bauaufsichtsbehörde stellt in zwei bis drei Wochen aus.
Ein Mehrfamilienhaus aus den 1980er Jahren mit 6 Einheiten landet schnell bei 950 bis 1.400 Euro. Aufmaß ist Pflicht, weil die Originalpläne selten exakt mit dem Bestand übereinstimmen. Architekt und Behörde brauchen sechs bis acht Wochen.
Ein gemischt genutztes Objekt mit Wohnen und Gewerbe in München oder Berlin liegt am oberen Ende, oft 1.500 bis 1.800 Euro. Vermessung der Sondernutzungsflächen, Brandschutznachweis bei der Praxis, Detailprüfung durch die Bauaufsicht. Planen Sie acht bis zwölf Wochen ein.
Wenn Sie mehrere Angebote vergleichst, achte auf die Pauschalbestandteile. Manche Anbieter rechnen Aufmaß separat ab, andere bündeln. Eine echte Pauschale enthält Aufmaß, Aufteilungsplan, Antrag, Behördenkommunikation und drei beglaubigte Originale der Bescheinigung.
Live Rechner
Kostenrahmen in Echtzeit
Stellen Sie die vier Slider auf Ihre Situation. Die Spanne aktualisiert sich live aus realen Gebührenkorridoren der 16 Bundesländer.
5
230
Bauform
Aussteller
€ 800
0 €3.000 €
Mindestmaße
Welche baulichen Anforderungen prüft die Bauaufsicht?
Die Behörde misst die Bauteile mechanisch nach. Diese Werte sind Standard in den Verwaltungsanweisungen und Landesbauordnungen.
| Bauteil | Mindestwert | Norm oder Regel | Praxisbezug |
|---|---|---|---|
| Wohnungstrennwand | 11,5 cm massiv | DIN 4109-1 | Schallschutz und Brandschutz |
| Wohnungstür | RC 2 oder verstärkt | DIN EN 1627 | abschließbar, einbruchhemmend |
| Geschossdecke | Schallschutz nach DIN 4109 | DIN 4109-1 | Trittschall begrenzt |
| Trennung Treppenhaus | F90 Wand | MBO §28 | Brandschutz Klasse F90 A |
| Versorgung Wasser | eigener Hauptzähler | AVB Wasser | trennbar oder eigen erschlossen |
| Versorgung Strom | eigener Stromkreis | DIN VDE 0100 | eigener Zählerplatz |
| Sanitärbereich | eigene WC plus Bad | Landesbauordnung | funktionsfähige Erschließung |
Was bedeutet abgeschlossen technisch?
Eine Einheit ist abgeschlossen, wenn sie durch Wände und Decken komplett umschlossen ist und eine eigene abschließbare Tür hat. Glaswände, Vorhänge oder offen begehbare Galerien reichen nicht.
Was tolerieren Behörden?
Kleinere Abweichungen wie nicht F90 ausgeführte Treppenhauswände im Bestand sind tolerierbar, wenn die Abgeschlossenheit selbst gegeben ist. Wesentlich ist die räumliche Trennung, nicht jedes Detail.
Aktuelle Entwicklung
Was ändert sich 2026 bei der digitalen Bauakte?
Bayern, Baden Württemberg, Hamburg und Berlin haben Pilotportale für die digitale Antragstellung gestartet. Aufteilungspläne und Anträge lassen sich als PDF und DXF hochladen, die Behörde prüft elektronisch und stellt die Bescheinigung digital signiert aus.
Für Antragsteller bedeutet das kürzere Wege, schnellere Bearbeitung und weniger Postwegrisiko. Wer in den Pilotländern arbeitet, sollte heute schon prüfen, welches Format die Behörde akzeptiert. In den übrigen Ländern bleibt Papier weiter Standard, die Umstellung folgt schrittweise.
- Vorteil 1
kürzere Bearbeitungszeit, oft nur 10 bis 14 Werktage - Vorteil 2
weniger Medienbrüche zwischen Architekt, Notar und Behörde - Hürde 1
technische Anforderungen an PDF/A und Vektordateien - Hürde 2
noch nicht in allen Bundesländern, viele Kommunen ohne Portal
Praxis Tipp
Reichen Sie immer ein digitales und ein gedrucktes Set ein
Auch wenn Ihr Bundesland digital arbeitet, hilft ein Papierordner beim Notartermin. Der Notar hängt die Bescheinigung der Teilungserklärung an. Drei beglaubigte Originale sind Standard, eines für das Grundbuchamt, eines für den Notar, eines für Sie.
Ablauf
Wie läuft das Verfahren in 5 Schritten ab?
Die Reihenfolge ist überall gleich. Wer ausstellt, was er nimmt und wie lange er braucht, ist Ländersache. Diese fünf Schritte stehen Ihnen bevor.
-
1
Unterlagen sichten
Baugenehmigung, alte Pläne, Grundbuchauszug. Architekt prüft auf Aktualität und Vollständigkeit.
-
2
Aufteilungsplan zeichnen
Bauvorlageberechtigter zeichnet im Maßstab 1:100. Fortlaufende Nummerierung, farbliche Trennung.
-
3
Antrag stellen
Bauaufsichtsbehörde oder Sachverständiger. Antragsformular, Pläne und Eigentumsnachweis einreichen.
-
4
Prüfung
Behörde prüft die Abgeschlossenheit, ggf. Ortstermin. Rückfragen klären, Pläne anpassen wenn nötig.
-
5
Ausstellung
Bescheinigung mit Siegel und Aufteilungsplan. Originale gehen an Notar und Eigentümer.
Antrag
Wie beantragen Sie die Abgeschlossenheitsbescheinigung?
Sie haben zwei Wege. Den klassischen Antrag bei der unteren Bauaufsichtsbehörde, oder die Ausstellung durch einen öffentlich bestellten Sachverständigen. Beide Wege führen zur gleichen Rechtsfolge.
Weg 1, Bauaufsichtsbehörde
- Antragsformular der Behörde herunterladen oder online ausfüllen.
- Aufteilungsplan im Maßstab 1:100 in zweifacher Ausfertigung beilegen.
- Eigentumsnachweis durch aktuellen Grundbuchauszug.
- Ggf. Baugenehmigung oder Bestandsschutznachweis.
- Gebühr bezahlen, Bearbeitung läuft an.
Weg 2, Sachverständiger
- Sachverständigen mit Bauvorlageberechtigung beauftragen.
- Ortstermin und Aufmaß im Bestand.
- Aufteilungsplan und Bescheinigung in einem Paket.
- Direkte Übergabe an Ihren Notar.
Welcher Weg in Ihrem Bundesland möglich ist, prüfen Sie am einfachsten in unserem Bundesländer Überblick. Mehr zur Antragsstellung finden Sie auf der Seite Voraussetzungen und in Aufteilungsplan.
Bauteile
Welche Bauteile tauchen im Aufteilungsplan auf?
Was zur Einheit gehört, wie Sondereigentum vom Gemeinschaftseigentum abgegrenzt wird, und wo häufig Diskussionen entstehen.
Wohnungsabschlusstür
Die Tür ins Treppenhaus ist Sondereigentum. Türrahmen und Schwelle sind Gemeinschaftseigentum, da sie tragend mit dem Mauerwerk verbunden sind.
- Schloss und Klinke = Sondereigentum
- Zarge = Gemeinschaftseigentum
- Schließanlage Treppenhaus = Gemeinschaftseigentum
Treppenhaus
Das Treppenhaus ist immer Gemeinschaftseigentum. Wohnungsabschlusstüren liegen daran, der Zugang zur Einheit erfolgt von hier.
- F90 Wand zur Wohnung
- Beleuchtung gemeinschaftlich
- Treppenpodest gemeinschaftlich
Sanitärbereich
WC und Bad gehören zur Wohnung. Steigleitungen und Abflüsse bis zur Wohnungsgrenze sind Gemeinschaftseigentum, ab der Grenze Sondereigentum.
- Sanitärobjekte = Sondereigentum
- Steigstrang = Gemeinschaftseigentum
- Anschluss vor Ort = Sondereigentum
Zähler und Versorgung
Eigene Zähler für Strom, Wasser und Wärme. Bei zentraler Versorgung dienen Wohnungszähler der Abrechnung, das verlangt jede Behörde.
- Stromkreis pro Wohnung
- Wasseruhr im Vorraum
- Heizkostenverteiler oder Wärmemengenzähler
Keller und Speicher
Abstellräume zählen mit, wenn sie zur Einheit zugeordnet werden. Im Aufteilungsplan mit eigener Nummer markiert, nicht durchwandert.
- Kellerraum K1 zur Wohnung 1
- Speicher S2 zur Wohnung 2
- Heizraum gemeinschaftlich
Beispiel
Wie sieht eine Abgeschlossenheitsbescheinigung aus?
Die Bescheinigung ist ein einseitiges Dokument der Bauaufsichtsbehörde oder des Sachverständigen. Mit Behördenkopf, Aktenzeichen, Adresse der Liegenschaft, Datum, Unterschrift und Siegel.
Inhaltlich bestätigt sie, dass die in der Anlage dargestellten Räume nach § 3 Abs. 3 oder § 7 Abs. 4 WEG abgeschlossen sind. Die Anlage ist immer der mit Stempel versehene Aufteilungsplan, fortlaufend nummeriert.
Pflichtbestandteile auf einen Blick
- Behördenkopf
oder Briefkopf des Sachverständigen mit Anschrift - Aktenzeichen
eindeutige Vorgangsnummer - Liegenschaft
Adresse, Flur und Flurstück - Bezugnahme WEG
auf § 3 Abs. 3 oder § 7 Abs. 4 - Anlage Aufteilungsplan
als Bestandteil zwingend - Datum, Unterschrift, Siegel
plus Beglaubigung
Bauformen
Wie beeinflusst die Bauform Aufwand und Kosten?
Die Bauform Ihres Objekts beeinflusst, wie viele Pläne nötig sind, ob ein Aufmaß ansteht und wie hoch die Verwaltungsgebühr ausfällt.
Mehrfamilienhaus
Klassische Aufteilung mit Treppenhaus und gemeinschaftlicher Erschließung. 4 bis 12 Einheiten typisch, höchste Plandichte.
Aufwand hoch, Kosten 950 bis 1.800 €
Doppelhaus
Zwei Haushälften mit eigener Erschließung. Trennwand muss F90 erreichen, ansonsten meist unkomplizierte Aufteilung.
Aufwand mittel, Kosten 450 bis 800 €
Reihenhaus
Mehrere Häuser einer Zeile, eigenständige Erschließung. Aufteilung selten nötig, da bereits Realteilung gelingt.
Aufwand niedrig, Kosten 350 bis 700 €
Mischnutzung
Wohnen plus Gewerbe im selben Gebäude. Teileigentum für Praxis oder Laden, Wohnungseigentum oben. Höhere Komplexität.
Aufwand hoch, Kosten 1.100 bis 2.000 €
Praxis
Fall 1, Bestand 1980er
Fall 2, Neubau
Fall 3, Erbfall
Wie laufen typische Fälle in der Praxis ab?
So sieht es aus, wenn die Sache läuft. Drei verdichtete Verläufe nach Bauform und Bundesland sortiert. Beträge gerundet, Namen weggelassen.
Mehrfamilienhaus in Köln
Sechs Wohnungen, zwei Gewerbeeinheiten, Baujahr Ende der 1980er. Der Eigentümer wollte zwei Wohnungen einzeln verkaufen, der Rest sollte im Bestand bleiben. Das Problem: Über die Jahre waren in den Wohnungen ein paar Wände versetzt worden, ohne dass die Bauakten nachgezogen wurden.
- Architekt mit Aufmaß: rund 1.100 €
- Behördengebühr Köln: rund 480 €
- Dauer: 7 Wochen
Aufmaß war hier nicht zu vermeiden, weil die Pläne nicht mehr stimmten. Nach einer Rückfrage der Bauaufsicht und einem korrigierten Plan kam die Bescheinigung. Die beiden Wohnungen waren einen Monat später beim Notar. Der Energieausweis nach GEG wurde parallel beauftragt, weil er beim Verkauf vorzulegen ist.
Doppelhaus im Münchener Umland
Junger Neubau aus den späten 2010ern, beide Hälften vom selben Bauträger. Das Ehepaar in der einen Hälfte wollte später vererben, die andere Hälfte sollte an die Geschwister gehen. Pläne lagen digital vor, die Trennwand zwischen den Hälften hatte dokumentierte F90 Qualifikation.
- Architekt ohne Aufmaß: rund 420 €
- Behördengebühr Bayern: rund 220 €
- Dauer: 3 Wochen
Der einfache Fall. Antrag rein, Bescheinigung raus, Notartermin gemacht. Keine Korrekturschleife, weil das Gebaute eins zu eins zu den Plänen passte. Genau dafür ist Neubau gemacht.
Vier Wohnungen, drei Erben in Sachsen
Mehrfamilienhaus aus DDR Bestand, Pläne in Teilen verschollen, Bauakten lückenhaft. Drei Erben wollten zügig aufteilen, weil der Erbschein längst da war und die Bank für den Anteil eines Erben das Wohnungsgrundbuch sehen wollte.
- Sachverständiger plus Aufmaß: rund 850 €
- Behördengebühr: entfiel
- Dauer: 12 Werktage
Statt acht Wochen Behörde nahm hier ein öffentlich bestellter Sachverständiger den Auftrag. Aufmaß und Bescheinigung aus einer Hand. Der Notar hatte die Unterlagen vor Ablauf der Frist, die Bank war zufrieden.
Risiken
Welche 8 Fehler lassen einen Antrag auf Abgeschlossenheitsbescheinigung scheitern?
Wir sehen sie immer wieder im Erstgespräch. Die acht häufigsten Gründe, warum eine Bauaufsicht ablehnt oder Nachforderungen schickt, sortiert nach Häufigkeit.
01
Aufteilungsplan nicht maßstabsgetreu
Ein Aufteilungsplan ohne Maßstab oder mit falscher Skalierung wird konsequent abgelehnt. Standard ist 1:100, manchmal 1:200 für Lage.
02
Räume nicht fortlaufend nummeriert
Jede Einheit braucht eine eigene Nummer, jeder Raum innerhalb der Einheit eine eigene Bezeichnung. Sonst keine eindeutige Zuordnung.
03
Sondernutzung nicht eingezeichnet
Stellplatz, Garten, Speicher als Sondernutzungsrecht müssen im Plan farblich abgegrenzt sein. Sonst gehören sie nicht zur Einheit.
04
Versorgung nicht getrennt
Eine Wohnung ohne eigene Wasseruhr, ohne eigenen Stromkreis oder ohne eindeutige Wärmeerfassung erfüllt das Trennungskriterium nicht.
05
Wohnungstür nicht abschließbar
Glas oder Falttür ohne Schloss disqualifiziert. Die Tür muss massiv und abschließbar sein, idealerweise RC 2 zertifiziert.
06
Bauliche Substanz weicht von Plan ab
Wenn Wände versetzt, Türen verschoben oder Räume zusammengelegt wurden, muss der Plan vor Antragsstellung aktualisiert werden.
07
Schwarzbau ohne jede Genehmigung
Komplett ungenehmigte Bauten werden abgelehnt. Erst muss ein Bestandsschutznachweis oder eine nachträgliche Genehmigung vorliegen.
08
Falsche Behörde gewählt
Zuständig ist die untere Bauaufsichtsbehörde am Standort. Wer beim Stadtplanungsamt oder beim Grundbuchamt anfragt, verliert Wochen.
Rechtsgrundlagen
Welche Gesetze und Normen regeln die Abgeschlossenheitsbescheinigung?
Vier Quadranten, die Sie beim Antrag immer im Hinterkopf haben sollten. Die Detailtiefe folgt auf der Seite WEG Bezug.
Hauptnorm
WEG §3, §7
Wohnungseigentumsgesetz. Begründet Sondereigentum, ordnet die Bescheinigung als Pflichtanlage zur Teilungserklärung.
Bauordnung
Landesbauordnung
Jedes Bundesland regelt Zuständigkeit und Form. BayBO, BauO NRW, HBauO Hamburg und weitere.
Brandschutz
DIN 4109-1
Schallschutz im Hochbau. Setzt Werte für Trennwände, Decken und Türen, die im Aufteilungsplan unterstellt sind.
Notariat
GNotKG
Gerichts und Notarkostengesetz. Bestimmt die Notarkosten der Teilungserklärung über den Geschäftswert.
Vorlage
Wie ist ein Antrag auf Abgeschlossenheitsbescheinigung gegliedert?
Eine vollständige Vorlage besteht aus drei Bestandteilen, Antragsschreiben, Aufteilungsplan und Anlagenkatalog. Die folgenden Felder müssen mindestens gefüllt sein.
Antragsschreiben
- Antragsteller mit Anschrift und Telefon
- Liegenschaft mit Straße, Hausnummer, Flur und Flurstück
- Beschreibung des Vorhabens, etwa Bildung von Wohnungseigentum nach § 8 WEG
- Anzahl der zu bildenden Einheiten
- Bezugnahme auf Anlagen, Aufteilungsplan plus Eigentumsnachweis
- Datum, Unterschrift
Aufteilungsplan Beispiel Deckblatt
- Maßstab und Datum
- Liegenschaftsadresse
- Verfasser mit Bauvorlageberechtigung
- Legende der Farben für Einheiten und Sondernutzungsrechte
- Unterschriftenfeld für Bauherren und Verfasser
Anbieterauswahl
Woran erkennen Sie einen geeigneten Fachplaner?
Egal ob Architekt, Sachverständiger oder Verwaltungsdienstleister, achte vor Beauftragung auf diese Punkte.
01
Bauvorlageberechtigung
Nur wer in der Liste der bauvorlageberechtigten Architekten oder Ingenieure steht, darf den Aufteilungsplan unterzeichnen. Lassen Sie sich den Nachweis zeigen.
02
Erfahrung mit Ihrem Bautyp
Mehrfamilienhäuser brauchen andere Routinen als gemischt genutzte Objekte. Fragen Sie nach Referenzobjekten in der Region und bei vergleichbarer Einheitenzahl.
03
Pauschal oder nach HOAI
Architekten rechnen häufig nach HOAI oder Pauschale. Pauschale gibt Planungssicherheit, HOAI lohnt bei umfangreichen Bestandsaufmaßen. Lassen Sie sich beide Angebote machen.
Bundesländer
Wer stellt die Bescheinigung in Ihrem Bundesland aus?
Übersicht aller 16 Länder, mit zuständiger Stelle, Sachverständigenoption und Gebührenkorridor.
Direktcheck
PLZ eingeben, Behörde finden
Ihre Postleitzahl reicht. Wir nennen Ihnen das zuständige Bundesland, die Behördenform und , wo verfügbar , den Direktlink zur Bauaufsicht.
| Bundesland | Zuständige Stelle | Sachverständiger erlaubt | Gebühr typisch |
|---|---|---|---|
| Baden Württemberg | Untere Baurechtsbehörde | ja | 200 bis 450 € |
| Bayern | Untere Bauaufsichtsbehörde | ja | 220 bis 500 € |
| Berlin | Bezirksamt Stadtplanung | nein | 300 bis 600 € |
| Brandenburg | Untere Bauaufsichtsbehörde | nein | 180 bis 420 € |
| Bremen | Bauordnungsamt | nein | 200 bis 400 € |
| Hamburg | Bezirksamt Bauamt | nein | 280 bis 550 € |
| Hessen | Bauaufsichtsbehörde | ja | 210 bis 460 € |
| Mecklenburg Vorpommern | Untere Bauaufsichtsbehörde | nein | 160 bis 380 € |
| Niedersachsen | Bauaufsichtsbehörde | teilweise | 190 bis 430 € |
| Nordrhein Westfalen | Bauaufsichtsbehörde | ja | 210 bis 480 € |
| Rheinland Pfalz | Bauaufsichtsbehörde | ja | 180 bis 420 € |
| Saarland | Untere Bauaufsichtsbehörde | nein | 170 bis 400 € |
| Sachsen | Bauaufsichtsbehörde | nein | 180 bis 430 € |
| Sachsen Anhalt | Bauaufsichtsbehörde | nein | 160 bis 380 € |
| Schleswig Holstein | Untere Bauaufsichtsbehörde | nein | 190 bis 420 € |
| Thüringen | Bauaufsichtsbehörde | nein | 170 bis 400 € |
Die Spalte Sachverständiger zeigt, ob in dem Land alternativ ein öffentlich bestellter Sachverständiger ausstellen darf. Die Gebühr bezieht sich auf ein Mehrfamilienhaus mit 4 bis 6 Einheiten.
Folgeschritte
Was kommt nach der Abgeschlossenheitsbescheinigung?
Nach der Abgeschlossenheitsbescheinigung folgen die Teilungserklärung beim Notar nach §8 WEG und die Anlage der Wohnungsgrundbücher beim Grundbuchamt; erst danach lassen sich einzelne Einheiten verkaufen, verschenken oder beleihen. Mit der Bescheinigung in der Hand starten Sie zudem die wichtigsten Folgeprozesse, die wir bei unseren Partnerseiten direkt mit Ihnen gehen. Wer eine Einheit später vermietet, holt sich zusätzlich ein Restnutzungsdauer Gutachten als AfA Hebel. Bei Heizungstausch oder Anbau bildet eine Heizlastberechnung nach DIN EN 12831 die technische Basis.
Steuer
Kaufpreisaufteilung Boden Gebäude
Beim Verkauf der einzelnen Wohnung brauchen Sie eine plausible Aufteilung des Kaufpreises auf Grund und Boden. Steigert die AfA Basis für Ihren Käufer und schützt vor Finanzamtsrückfragen.
kaufpreis-aufteilung24.dePflicht beim Verkauf
Energieausweis online
Vor jedem Wohnungsverkauf Pflicht. Der Energieausweis hängt der Teilungserklärung an und gehört in jedes Exposé. Online erstellbar in 10 Minuten.
energieausweis-erstellen24.deAnlage
Wohnflächenberechnung
Korrekte Wohnflächenberechnung nach WoFlV als Anlage zum Aufteilungsplan. Reduziert Streit über Miteigentumsanteile und schafft Klarheit beim Notartermin.
wohnflaechen-berechnung24.deModernisierung
Wärmeschutznachweis nach GEG
Bei Modernisierung der Gebäudehülle vor dem Verkauf neben dem Energieausweis Pflicht. Greift bei Dämmung der Fassade, Dachsanierung oder neuen Fenstern.
waermeschutz-nachweis24.de
Vertiefung
Welche Themen können Sie vertiefen?
Acht weitere Themen, jedes mit eigener Tiefe. Aussuchen, was zur eigenen Lage passt, los lesen.
Vorlage
Muster und Vorlage
Vollständige Mustergliederung plus Antrag PDF Hook.
Honorar
Architekt Kosten
HOAI Beispielrechnungen, Pauschalen und Tipps zur Honorarverhandlung.
Notariat
Teilungserklärung
Unterschied, Zusammenspiel und der konkrete Notartermin.
Zeichnung
Aufteilungsplan
Beispielzeichnung, Anforderungen, häufige Korrekturen.
Checkliste
Voraussetzungen
Was Ihre Einheit erfüllen muss, mit Selbstcheck.
Recht
WEG Bezug
§ 3 Abs. 3 und § 7 Abs. 4 WEG verständlich aufbereitet.
Grundbuch
Grundbuchamt
Wohnungsgrundbuch anlegen, Reihenfolge der Einträge.
Sonderfall
Ohne Baugenehmigung
Bestandsschutz, Schwarzbau und realistische Chancen.
FAQ
Häufige Fragen
Acht Antworten, die in unserer Beratung am häufigsten gestellt werden.
Was ist eine Abgeschlossenheitsbescheinigung?
Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist ein amtlicher Nachweis nach § 3 Abs. 3 und § 7 Abs. 4 WEG, dass Wohnungen oder Teileigentumseinheiten in sich abgeschlossen sind und damit als selbständiges Sondereigentum im Grundbuch eingetragen werden können.
Was kostet eine Abgeschlossenheitsbescheinigung?
Die Verwaltungsgebühr liegt je nach Bundesland zwischen 150 und 600 Euro. Mit Architektenhonorar für den Aufteilungsplan landen Sie im Bereich 500 bis 1.800 Euro pro Objekt.
Wer stellt die Bescheinigung aus?
Zuständig ist meistens die untere Bauaufsichtsbehörde am Standort der Immobilie. In Bayern, Baden Württemberg, Nordrhein Westfalen, Rheinland Pfalz und einzelnen weiteren Ländern darf alternativ ein öffentlich bestellter Sachverständiger ausstellen.
Was ist der Unterschied zur Teilungserklärung?
Die Bescheinigung ist die behördliche Pflichtanlage. Die Teilungserklärung ist die notarielle Erklärung des Eigentümers, in der das Sondereigentum gebildet wird. Ohne Bescheinigung kein Eintrag im Wohnungsgrundbuch.
Wie lange dauert die Ausstellung?
Bei vollständigen Unterlagen rechnen Sie mit 2 bis 6 Wochen, in Großstädten mit hohem Antragsvolumen auch 8 bis 12 Wochen. Sachverständige stellen oft binnen 5 bis 10 Werktagen aus.
Brauche ich auch ohne Verkauf eine Bescheinigung?
Ja, sobald Sie Eigentumswohnungen rechtlich bilden wollen, etwa zur Vererbung, Schenkung oder Beleihung. Auch der Wechsel vom Bruchteilseigentum auf Sondereigentum erfordert die Bescheinigung.
Was passiert bei Umbau ohne Baugenehmigung?
Bestandsschutz reicht für die Bescheinigung in vielen Fällen aus, sofern die Abgeschlossenheit baulich vorhanden ist. Schwarzbauten ohne jede Genehmigung werden meistens abgelehnt. Mehr auf der Seite Ohne Baugenehmigung.
Kann ich den Antrag online stellen?
Immer mehr Bundesländer bieten digitale Bauakten und Online Antragsstrecken an. Berlin, Hamburg, Bayern und Baden Württemberg haben Pilotportale, die das Hochladen der Pläne erlauben.
Beratung
Bereit für Ihre Bescheinigung?
Tragen Sie kurz die Eckdaten Ihres Objekts ein. Wir bündeln Aufmaß, Aufteilungsplan und den Antrag bei der zuständigen Behörde, ohne dass Sie zwischen Architekt, Notar und Grundbuchamt jonglieren müssen.
Glossar
Welche 18 Begriffe sollten Sie kennen?
- Abgeschlossenheit
- Bauliche Trennung einer Einheit von anderen Einheiten und Gemeinschaftsflächen durch Wände, Decken und abschließbare Türen.
- Aufteilungsplan
- Maßstäbliche Bauzeichnung mit fortlaufender Nummerierung der Sondereigentumseinheiten und farblicher Abgrenzung.
- Bauaufsichtsbehörde
- Untere Behörde der Kreise und kreisfreien Städte, die Baugenehmigungen und Abgeschlossenheitsbescheinigungen erteilt.
- Bauvorlageberechtigung
- Recht, Bauvorlagen wie Aufteilungspläne zu unterzeichnen, meistens bei Architekten und Ingenieuren der Liste 1.
- Bestandsschutz
- Schutz baulich vorhandener Zustände vor neuen Anforderungen, sofern die ursprüngliche Genehmigung gültig war.
- Bruchteilseigentum
- Miteigentum zu ideellen Anteilen, ohne Sondereigentum an konkreten Räumen.
- Gemeinschaftseigentum
- Bauteile und Flächen, die allen Wohnungseigentümern gemeinsam gehören, etwa Treppenhaus und Dach.
- Grundbuch
- Öffentliches Register über Eigentum und Lasten an Grundstücken, geführt beim Amtsgericht.
- Miteigentumsanteil
- Bruchteil am gemeinschaftlichen Eigentum, der mit dem Sondereigentum untrennbar verbunden ist.
- Notar
- Träger eines öffentlichen Amtes, der Teilungserklärungen beurkundet und Eintragungsanträge ans Grundbuchamt stellt.
- Öffentlich bestellter Sachverständiger
- Vereidigter Sachverständiger, der in mehreren Bundesländern die Bescheinigung statt der Behörde ausstellen darf.
- Sondereigentum
- Eigentum an einer abgeschlossenen Wohnung oder Teileigentumseinheit.
- Sondernutzungsrecht
- Alleinige Nutzung an einem Teil des Gemeinschaftseigentums, etwa Stellplatz oder Gartenfläche.
- Teileigentum
- Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen wie Praxis, Laden oder Lager.
- Teilungserklärung
- Notarielle Erklärung, durch die das Eigentum am Grundstück in Wohnungs und Teileigentum aufgeteilt wird.
- WEG
- Wohnungseigentumsgesetz, Rechtsgrundlage für Eigentumswohnungen in Deutschland.
- Wohnungseigentum
- Sondereigentum an einer Wohnung in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum.
- Wohnungsgrundbuch
- Sonderform des Grundbuchs für Wohnungs und Teileigentum, geführt vom Grundbuchamt.
Über den Autor
Burak Uzun
Betreiber, redaktionelle Verantwortung · Köln
Verantwortlich für Recherche und Aufbereitung der Inhalte zur Abgeschlossenheitsbescheinigung nach § 7 Absatz 4 WEG und § 32 Absatz 2 WEG für Teilungserklärung und Eigentumswohnungen.
Methodik
Über diese Inhalte, Quellen und Aktualisierung
Methodik
Über diese Inhalte, Quellen und Aktualisierung
Quellenbasis
- WEG Wohnungseigentumsgesetz, §§ 7, 8, 32
- Landesbauordnungen, abweichende Zuständigkeiten
- BGB Erbschaft und Teilungsversteigerung
- AVA Allgemeine Verwaltungsvorschrift Wohnungsgrundbuch
Aktualisierung
Inhalte werden überprüft, wenn sich Vorschriften, Normen oder Förderlogik ändern. Stand dieser Seite: 9. Juni 2026.
KI und redaktionelle Prüfung
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