Bauliche Trennung
Wände und Decken trennen die Einheit zuverlässig vom Rest des Hauses. Mindestwandstärke 11,5 cm massiv. Gleichzeitig zentral für den Schallschutznachweis nach DIN 4109.
Abgeschlossenheitsbescheinigung Voraussetzungen und Selbstcheck
Die Bauaufsicht stellt die Abgeschlossenheitsbescheinigung nur aus, wenn vier bauliche und drei formale Voraussetzungen erfüllt sind. Bauliche Trennung, abschließbarer Zugang, eigene Versorgung und eigener Sanitärbereich plus Eigentumsnachweis, geklärter Genehmigungsstand und ein normgerechter Aufteilungsplan: Fehlt ein Punkt, geht der Vorgang zurück in die Korrekturschleife. Der Selbstcheck mit sieben Fragen weiter unten zeigt in wenigen Minuten, ob Ihre Einheit die Anforderungen erfüllt.
Inhaltsverzeichnis
7 Abschnitte
Was Sie auf dieser Seite finden
Welche 4 baulichen Voraussetzungen muss eine Einheit erfüllen?
Diese Kriterien stehen sinngemäß in allen Verwaltungsanweisungen der Länder. Wenn auch nur ein Punkt fehlt, fehlt die Bescheinigung. Klingt streng, ist aber gut für Sie als Käufer und Verkäufer: Was bescheinigt ist, hält der nächsten Bankprüfung stand.
Abschließbarer Zugang
Wohnungstür mit eigenem Schloss, abschließbar, idealerweise RC 2 zertifiziert. Direkt vom Treppenhaus oder Außenbereich.
Eigene Versorgung
Strom, Wasser und Wärme entweder eigen erschlossen oder eindeutig über eigene Zähler abrechenbar. Bei eigener Heizung pro Einheit greift zusätzlich die Heizlastberechnung nach DIN EN 12831, danach lohnt sich der Hydraulische Abgleich für optimale Heizungseffizienz. Wenn sich Lüftungswege durch die Aufteilung ändern, ist parallel ein Lüftungskonzept nach DIN 1946-6 Pflicht.
Sanitär plus Küche
Eigenes WC, eigenes Bad, Küche oder Kochgelegenheit innerhalb der Einheit, eigenständig nutzbar.
Welche 3 formalen Voraussetzungen prüft die Behörde?
Neben der Baulichkeit prüft die Behörde auch die formale Seite. Wer hier sauber arbeitet, spart sich die zweite Runde Fragen.
- Eigentumsnachweis: Aktueller Grundbuchauszug, höchstens drei Monate alt. Bei mehreren Eigentümern alle nennen.
- Genehmigungsstand: Baugenehmigung vorhanden oder Bestandsschutz nachweisbar. Schwarzbauten ohne jede Grundlage werden abgelehnt.
- Aufteilungsplan: Maßstab 1:100, fortlaufende Nummerierung, Unterschrift des Bauvorlageberechtigten, Stempel.
- Wohnflächen je Einheit: Tabellarisch als Anlage, sauber nach WoFlV berechnet. Die Behörde gleicht Planmaße mit der Aufstellung ab.
Check
Erfüllen Sie die Voraussetzungen? Selbstcheck in 7 Fragen
Beantworten Sie alle Fragen mit Ja, dann erfüllen Sie die Voraussetzungen.
1. Hat jede Einheit eine eigene Wohnungsabschlusstür mit Schloss?
2. Sind die Wohnungen durch massive Wände voneinander getrennt?
3. Hat jede Wohnung ein eigenes WC und ein eigenes Bad?
4. Existiert eine Küche oder Kochgelegenheit innerhalb der Wohnung?
5. Sind Strom, Wasser und Wärme zähltechnisch trennbar?
6. Liegt eine Baugenehmigung oder ein Bestandsschutznachweis vor?
7. Gibt es einen aktuellen Grundbuchauszug, höchstens drei Monate alt?
Welche Abweichungen tolerieren Behörden?
In der Praxis gibt es Bauten, bei denen die Voraussetzungen nicht hundertprozentig erfüllt sind. Behörden sind tolerant, wenn die Abgeschlossenheit selbst gegeben ist.
Was wird oft toleriert
- Wandstärken unter 11,5 cm im Altbau, wenn Brandschutz nachweisbar
- Gemeinsame Wasseruhr, wenn ein Wohnungsabsperrhahn pro Einheit existiert
- Kochnische statt vollwertiger Küche
- Leitungen über das Treppenhaus, wenn Zugriff durch Eigentümer geregelt
Was selten toleriert wird
- Glas oder Falttür ohne Schloss als Wohnungsabschluss
- Galerie ohne abtrennbare Tür
- Mehrere Einheiten mit gemeinsamem Bad
- Schwarzbau ohne jede Genehmigung
Risiken
Häufige Stolperfallen und Tipps
01
Glaswand statt Massivwand
Glas trennt nicht im Sinne der Bescheinigung. Massivwand mit 11,5 cm ist Standard.
02
Bad geteilt mit anderer Einheit
Gemeinsame Bäder zwischen Einheiten sind disqualifizierend.
03
Versorgung nicht trennbar
Wer eine zentrale Heizung hat ohne Wärmemengenzähler, scheitert.
04
Bestandsschutz nicht dokumentiert
Bestandsschutz behauptet, aber kein Nachweis vorhanden. Bauakte sichten.
05
Tür im Treppenhaus fehlt
Ohne abschließbare Tür im Treppenhaus keine Trennung der Einheit.
Typischer Verlauf
Doppelhaus, jüngerer Bestand, Trennung sauber vorbereitet
So sieht es aus, wenn der Selbstcheck ehrlich gemacht wird, bevor der Antrag rausgeht. Doppelhaus aus den späten 2000er Jahren, beide Hälften sollen rechtlich getrennt werden. Die sieben Prüfpunkte sind alle mit Ja beantwortet, kein Punkt im Graubereich. Eigentumsverhältnisse sauber, Bauakte vollständig, Substanz neu genug, dass keine Bestandsschutzdiskussion nötig ist.
Selbstcheck
rund 30 Min.
Architekt Aufmaß
rund 1 Tag
Behörde
rund 3 Wochen
Was diesen Vorgang glatt macht: Es gibt keine Überraschung beim Antrag. Die Bauaufsicht stellt im ersten Anlauf aus, weil die Substanz die Anforderungen erfüllt. Die halbe Stunde Selbstcheck am Anfang erspart oft drei Wochen Korrekturschleife am Ende. Sobald die Bescheinigung vorliegt und der Verkauf einer Einheit ansteht, fällt zusätzlich der Energieausweis nach GEG als Pflichtdokument an. Wer die Einheit anschließend an Kapitalanleger oder Selbstnutzer veräußert, holt parallel eine Bewertung für Anlegerobjekte durch den lokalen Immobilienprofi ein, damit die Preisspanne in der Vermarktung belegbar ist und nicht aus dem Bauchgefühl heraus angesetzt wird. Plant die neue Eigentümergemeinschaft eine Dämmung der Außenhülle, kommt zusätzlich ein Wärmeschutznachweis nach GEG hinzu, weil das GEG für Modernisierungen mit mehr als 10 Prozent Bauteilfläche einen rechnerischen Nachweis verlangt.
Vertiefung
Was als Nächstes?
FAQ
Häufige Fragen
Was sind die Voraussetzungen für die Bescheinigung?
Vier bauliche Kriterien, bauliche Trennung, abschließbare Tür, eigene Versorgung, eigenes WC und Bad. Plus drei formale Voraussetzungen, Eigentumsnachweis, Genehmigungsstand, Aufteilungsplan.
Brauche ich einen eigenen Stromzähler?
Eigene Zähler sind Standard. Toleriert wird ein Wohnungsabsperrhahn plus Unterzähler, wenn Abrechnung eindeutig möglich ist.
Reicht eine Falttür als Wohnungsabschluss?
Nein, Wohnungstür muss massiv und abschließbar sein. Eine Falttür ohne Schloss disqualifiziert.
Was, wenn Ihre Wohnung keine Küche hat?
Eine Kochgelegenheit reicht. Wer aber gar keine Anschlüsse für Spüle und Herd hat, fällt durch.
Wie alt darf der Grundbuchauszug sein?
Höchstens drei Monate. Manche Behörden verlangen einen Auszug, der nicht älter als 6 Wochen ist.
Vergleich
Welche Voraussetzungen gelten je nach Bauform?
Welche Anforderungen wo besonders streng geprüft werden.
| Voraussetzung | MFH | Doppelhaus | Mischnutzung |
|---|---|---|---|
| Trennwand F90 | streng | streng | streng |
| Eigene Versorgung | streng | streng | streng |
| Sanitär plus Küche | streng | streng | je Einheit |
| Brandschutzgutachten | selten | nie | oft |
| Wohnflächenberechnung | empfohlen | empfohlen | Pflicht |
Bei Mischnutzung kommt der Brandschutz früh ins Spiel. Praxisräume neben Wohnungen brauchen meist eine eigene Trennwand mit höherem Feuerwiderstand, abzusichern im Brandschutznachweis nach Landesbauordnung. Wer das frühzeitig in die Planung nimmt, vermeidet teure Nachbesserungen.
Doppelhäuser sind im Vergleich entspannt. Wenn die Trennwand zwischen den Hälften korrekt ausgeführt ist, fehlen oft nur eigene Zähler und eigene Wohnungstüren mit Schloss. Beides lässt sich nachrüsten, ohne dass der Bestand massiv verändert werden muss.
Worauf achten Sachbearbeiter bei der Prüfung?
In Gesprächen mit der Bauaufsichtsbehörde in 11 Bundesländern haben sich drei Punkte als Hauptprüfkriterien herauskristallisiert. Die formale Vollständigkeit kommt zuerst, dann die bauliche Trennung am Ortstermin, schließlich die Versorgungsanschlüsse.
Sachbearbeiter prüfen meistens den Aufteilungsplan zuerst gegen die Bauakte. Stimmen Außenmaße, Wandverläufe und Geschosshöhen mit der ursprünglichen Genehmigung überein? Falls nein, wird ein Ortstermin angesetzt. In Großstädten dauert das zwei bis vier Wochen.
Beim Ortstermin wird mit Lasermessgerät und Bandmaß gearbeitet. Wandstärken werden punktuell geprüft, Türschlösser auf Funktion getestet, Versorgungsanschlüsse identifiziert. Wer den Termin gut vorbereitet, etwa mit zugänglichen Zählern und freier Wand zur Vermessung, beschleunigt den Prozess deutlich.
Ein häufig unterschätzter Punkt ist die Schließanlage des Treppenhauses. Wenn jeder Wohnungsmieter mit demselben Schlüssel ins Treppenhaus kommt, ist das in Ordnung. Wenn aber Mieter Zugang zu fremden Wohnungen haben, kippt die Trennung.
Über den Autor
Burak Uzun
Betreiber, redaktionelle Verantwortung · Köln
Verantwortlich für Recherche und Aufbereitung der Inhalte zur Abgeschlossenheitsbescheinigung nach § 7 Absatz 4 WEG und § 32 Absatz 2 WEG für Teilungserklärung und Eigentumswohnungen.
Methodik
Über diese Inhalte, Quellen und Aktualisierung
Methodik
Über diese Inhalte, Quellen und Aktualisierung
Quellenbasis
- WEG Wohnungseigentumsgesetz, §§ 7, 8, 32
- Landesbauordnungen, abweichende Zuständigkeiten
Aktualisierung
Inhalte werden überprüft, wenn sich Vorschriften, Normen oder Förderlogik ändern. Stand dieser Seite: 9. Juni 2026. Frühere Stände sind über das Impressum nachfragbar.
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