Abgeschlossenheitsbescheinigung Ohne Baugenehmigung und Bestandsschutz

Auf welcher Rechtsgrundlage wird ohne Baugenehmigung bescheinigt?

Die Abgeschlossenheit selbst ist bundesrechtlich in § 3 Abs. 3 WEG geregelt, die Bescheinigung der Baubehörde in § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 WEG; ein Bestandsschutz, der eine fehlende Baugenehmigung ersetzen kann, leitet sich aus der Eigentumsgarantie des Art. 14 Abs. 1 GG ab und wird von der zuständigen Baubehörde im Einzelfall geprüft. Für die Abgeschlossenheitsbescheinigung verlangt die Behörde daher im Normalfall eine Baugenehmigung oder einen belastbaren Nachweis des Bestandsschutzes. Reine Schwarzbauten ohne jede rechtliche Grundlage werden abgelehnt, mit der Konsequenz: kein Wohnungsgrundbuch, kein Verkauf einzelner Einheiten.

Bestandsschutz ist die Anerkennung baulicher Zustände, die früher genehmigt waren oder zumindest behördlich geduldet wurden. Er schützt vor Abbruch und reicht in vielen Fällen für die Bescheinigung aus. Wichtig zu wissen: Bestandsschutz ist nicht automatisch. Sie müssen ihn glaubhaft machen, im Zweifel durch Bauakten, alte Steuerbescheide, Adressbucheinträge oder Versorgungsverträge.

Welche Risiken hat ein Schwarzbau?

Ein Schwarzbau ohne jede Genehmigungsgrundlage wird meistens nicht bescheinigt. Dazu zählen illegale Anbauten, ohne Antrag erfolgte Aufstockungen oder ohne Genehmigung umgebaute Speicher. Klingt hart, ist aber nachvollziehbar: Die Behörde kann nicht bescheinigen, was rechtlich nicht existieren dürfte.

Mögliche Folgen

• Ablehnung der Bescheinigung
• Bauordnungsbehördliche Verfahren mit Bußgeldern
• Rückbauverfügung
• Strafanzeige bei Sicherheitsmängeln
• Probleme bei Bankfinanzierung

In den meisten Fällen lässt sich der Schwarzbau aber nachträglich legalisieren, sofern keine zwingenden Vorschriften verletzt sind. Bis dahin schlägt die fehlende Genehmigung beim Verkauf voll auf den Preis durch. Ein aktuelles Verkehrswertgutachten mit Risikoabschlag macht die Wertminderung gegenüber Käufern und Bank nachvollziehbar und vermeidet überzogene Forderungen aus Unwissenheit.

Wie stehen die Chancen auf die Bescheinigung ohne Baugenehmigung?

Liegt nachweisbarer Bestandsschutz vor, stellt die Bauaufsicht die Abgeschlossenheitsbescheinigung in der Praxis aus; fehlt jede rechtliche Grundlage (echter Schwarzbau), wird der Antrag abgelehnt, bis eine nachträgliche Genehmigung vorliegt. Die Erfolgsaussicht hängt darüber hinaus von Bautyp, Bundesland und Sachbearbeiter ab. Drei typische Ausgangslagen:

Wie sichten Sie die Bauakten gezielt?

Wer Bestandsschutz nachweisen will, braucht eine Bauakte. Diese liegt beim Bauaktenarchiv der Bauaufsichtsbehörde, in Großstädten teils bei zentralen Stadtarchiven. Die Akteneinsicht kostet zwischen 30 und 80 Euro und dauert ein bis drei Wochen.

In der Akte finden sich oft die Originalbaugenehmigung, Pläne, Schlussabnahme und spätere Änderungsanträge. Wer Glück hat, findet auch Hinweise auf bauliche Veränderungen, die der Behörde gemeldet wurden, ohne dass eine neue Genehmigung erteilt wurde. Diese Hinweise stützen den Bestandsschutz.

Sind die Akten lückenhaft, helfen Versorgungsunterlagen weiter. Eine Stromhausanschlussakte mit Datum belegt indirekt, dass das Haus zu diesem Zeitpunkt schon stand. Auch Grundbuchauszüge mit Nachweis einer früheren Belastung sind Indizien.

Im Zweifel beauftragen Sie einen Sachverständigen mit einem Bestandsschutzgutachten. Kosten 600 bis 1.400 Euro, dauert 2 bis 4 Wochen. Mit dem Gutachten in der Hand findest Sie in den meisten Fällen einen Weg zur Bescheinigung, ohne den Bauantrag neu stellen zu müssen.