Ratgeber zur Abgeschlossenheitsbescheinigung

Was erwartet Sie in diesem Ratgeber?

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist der formale Beleg, dass eine Wohnung baulich abgeschlossen ist und damit eigenständig im Grundbuch stehen darf. Klingt trocken, ist im Alltag aber das Türschloss zwischen Mietshaus und einzeln verkäuflicher Eigentumswohnung. Ohne diese Bescheinigung kein Wohnungsgrundbuch. Ohne Wohnungsgrundbuch kein Verkauf einer Einheit, keine eigene Finanzierung, keine saubere Erbteilung.

Wir haben die acht häufigsten Themenpfade zusammengestellt, die Eigentümer und Anwälte immer wieder durchlaufen. Jeder Pillar ist eigenständig lesbar, alle hängen aber inhaltlich zusammen. Wer am Anfang steht, beginnt mit den Voraussetzungen. Wer den Notartermin vorbereitet, geht direkt in die Teilungserklärung. Wer kalkulieren will, springt in die Architektenkosten.

So nutzen Sie diesen Ratgeber am besten

• Erst grobe Standortbestimmung über die Voraussetzungen, ob Ihre Einheit überhaupt bescheinigungsfähig ist
• Zweiter Stop bei den Architektenkosten, weil dort der größte Einzelposten liegt
• Dritter Stop bei der Teilungserklärung für den Notarablauf
• Wer ältere Substanz hat, schaut in Ohne Baugenehmigung und prüft den Bestandsschutz

Was ist die Abgeschlossenheitsbescheinigung nicht?

Ein häufiges Missverständnis: Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist keine Qualitätsbescheinigung Ihrer Wohnung, kein Sachwertgutachten und kein Energieausweis. Sie sagt nur eins: Diese Einheit ist baulich von den anderen abgeschlossen und kann deshalb eigenständig ins Grundbuch. Mehr nicht, weniger auch nicht.

Wer eine Wohnung tatsächlich verkaufen will, braucht zusätzlich einen aktuellen Energieausweis nach GEG, eine Wohnflächenberechnung nach WoFlV und in der Regel ein Verkehrswertgutachten oder mindestens eine indikative Bewertung Ihres Objekts. Diese Dokumente ergänzen die Bescheinigung, ersetzen sie aber nicht. Wer die Wohnung später vermietet, holt zusätzlich ein Restnutzungsdauer Gutachten ein, um die AfA realistisch anzusetzen statt pauschal mit 50 Jahren zu rechnen, und ein Mietwertgutachten zur Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete, damit die Anfangsmiete sauber begründbar ist und Mieterhöhungen später nicht an §558 BGB scheitern.

Drei häufige Verwechslungen

• Bescheinigung gleich Teilungserklärung. Falsch. Die Bescheinigung kommt von der Bauaufsicht, die Teilungserklärung vom Notar.
• Bescheinigung gleich Wohnungsgrundbuch. Falsch. Das Wohnungsgrundbuch entsteht erst beim Grundbuchamt nach der Beurkundung.
• Bescheinigung gleich Bewertung. Falsch. Werte sind Sache von Sachverständigen, nicht der Bauaufsicht.

Wie viel Zeit sollten Sie realistisch einplanen?

Vom ersten Unterlagencheck bis zur ausgestellten Abgeschlossenheitsbescheinigung vergehen in der Regel 2 bis 12 Wochen ab Antragseingang, je nach Bundesland, Vollständigkeit der Bauakten und Auslastung der Bauaufsicht. Wer den Sachverständigenweg nutzt, kann rund 6 bis 8 Wochen sparen, allerdings ist diese Option nicht in allen Ländern zugelassen.

Eine Faustformel aus der Praxis: Vom ersten Telefonat mit dem Architekten bis zum fertigen Wohnungsgrundbuch sind drei bis fünf Monate normal. Wer den Notartermin schon im Kalender hat, sollte ihn frühestens vier Wochen nach dem voraussichtlichen Eingang der Bescheinigung anberaumen, sonst entsteht Druck an der falschen Stelle. Notarverschiebungen kosten Geld, vor allem wenn Käuferinteressenten dranhängen.

Tipp am Rande: Drucken Sie sich am Anfang einen einfachen Zeitstrahl mit den fünf Stationen aus. Aufmaß, Plan, Antrag, Bescheinigung, Notar. Dann wissen alle Beteiligten, wo man steht, und Rückfragen aus der Familie oder vom Steuerberater laufen ins Leere, bevor sie Stress machen.