Wie sieht eine Teilungserklärung aus? Aufbau, Inhalt und die Grenze zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum
Eine Teilungserklärung besteht aus der Erklärung des Eigentümers nach § 8 WEG, mit der er sein Grundstück in Miteigentumsanteile mit Sondereigentum aufteilt, aus der Gemeinschaftsordnung und aus zwei Anlagen: dem Aufteilungsplan und der Abgeschlossenheitsbescheinigung. Der Notar beglaubigt oder beurkundet sie, das Grundbuchamt legt danach für jede Einheit ein eigenes Wohnungsgrundbuch an.
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Was ist eine Teilungserklärung bei Immobilien?
Mit der Teilungserklärung wird aus einem Haus mit einem Eigentümer eine Wohnungseigentumsanlage. Der Eigentümer erklärt gegenüber dem Grundbuchamt, dass er das Eigentum am Grundstück in Miteigentumsanteile aufteilt und mit jedem Anteil das Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung oder an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen verbindet (§ 8 Abs. 1 WEG). Wohnungseigentum ist nach § 1 Abs. 2 WEG genau diese Verbindung: Sondereigentum an einer Wohnung plus Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum. Bei Praxis, Laden oder Büro heißt dieselbe Rechtsform Teileigentum.
Gehört das Haus mehreren Personen gemeinsam, teilen sie nicht nach § 8 WEG, sondern schließen einen Vertrag über die Einräumung von Sondereigentum nach § 3 WEG. Im Alltag wird auch dieser Vertrag Teilungserklärung genannt, der Aufbau ist sehr ähnlich. Was die Teilungserklärung von der Abgeschlossenheitsbescheinigung unterscheidet und wie der Notartermin abläuft, steht auf der Seite Teilungserklärung und Notarablauf.
Teilungserklärung und Grundstück
Aufgeteilt wird immer das ganze Grundstück mit dem Gebäude. Es bleibt ein einziges Flurstück, nur das Eigentum daran wird in Anteile zerlegt. Das unterscheidet die Teilungserklärung von einer Grundstücksteilung, bei der ein Flurstück vermessen und in mehrere selbständige Grundstücke zerlegt wird. Nach § 3 Abs. 1 WEG ist die Aufteilung auch für ein Gebäude möglich, das erst noch errichtet werden soll; so arbeiten Bauträger. Garten, Zufahrt und Hof gehören nach § 1 Abs. 5 WEG zum gemeinschaftlichen Eigentum, solange die Teilungserklärung sie nicht als Sondereigentum oder über ein Sondernutzungsrecht einer Einheit zuordnet.
Wie sieht eine Teilungserklärung aus?
Ein amtliches Formular gibt es nicht. Der Notar formuliert die Urkunde, die Gliederung folgt aber fast immer denselben Bausteinen, weil das Grundbuchamt bestimmte Angaben braucht.
| Baustein | Inhalt | Grundlage |
|---|---|---|
| Urkundeneingang | Notar, Datum, Beteiligte, Vollmachten | Beurkundungsrecht |
| Grundbuchstand | Grundbuchblatt, Flurstück, Eigentümer, bestehende Belastungen | Grundbuchordnung |
| Aufteilung | Je Einheit Nummer, Miteigentumsanteil und Beschreibung der Räume im Sondereigentum | § 8 Abs. 1 WEG |
| Gemeinschaftsordnung | Vereinbarungen über das Verhältnis der Eigentümer untereinander, etwa Nutzung, Kosten, Erhaltungspflichten | § 10 Abs. 1 WEG |
| Sondernutzungsrechte | Garten, Stellplatz, Keller oder Dachboden zur alleinigen Nutzung einer Einheit | § 5 Abs. 4 WEG |
| Anlagen | Aufteilungsplan mit Siegel der Baubehörde und Abgeschlossenheitsbescheinigung | § 7 Abs. 4 WEG |
| Bewilligung und Antrag | Antrag auf Anlegung der Wohnungsgrundbücher, Eintragung der Gemeinschaftsordnung als Inhalt des Sondereigentums | § 5 Abs. 4 WEG, § 29 GBO |
Die Reihenfolge kann je nach Notariat abweichen; Inhalt und Anlagen sind entscheidend.
Beispiel: Gliederungsschema ohne echte Daten
Beispiel, kein Muster zur Verwendung
- Vorbemerkung: Eigentümer, Grundbuchblatt, Flurstück, Gebäude mit drei Wohnungen
- Teilung nach § 8 WEG: Einheit Nr. 1 Erdgeschoss mit Keller Nr. 1, Einheit Nr. 2 Obergeschoss mit Keller Nr. 2, Einheit Nr. 3 Dachgeschoss mit Keller Nr. 3, jeweils mit Miteigentumsanteil in Tausendstel
- Gegenstand des Sondereigentums und des gemeinschaftlichen Eigentums, Bezug auf den Aufteilungsplan
- Gemeinschaftsordnung: Nutzungszweck, Kostenverteilung, Erhaltung von Fenstern und Balkonen, Verwalter, Eigentümerversammlung, Öffnungsklausel
- Sondernutzungsrechte: Gartenfläche A für Einheit Nr. 1, Stellplatz B für Einheit Nr. 3, eingezeichnet im Lageplan
- Anlagen: Aufteilungsplan, Abgeschlossenheitsbescheinigung
- Eintragungsbewilligung und Antrag, Vollzugsvollmacht für den Notar
Frei gewähltes Beispiel zur Veranschaulichung des Aufbaus. Die verbindliche Fassung entsteht beim Notar.
Die Gemeinschaftsordnung ist der Teil, der im Alltag am meisten zählt. Weicht sie vom Gesetz ab, etwa bei der Kostenverteilung oder bei der Pflicht, Fenster oder Balkone selbst zu erhalten, gilt die Vereinbarung. Gegenüber späteren Käufern wirkt sie nach § 10 Abs. 3 WEG aber nur, wenn sie im Grundbuch eingetragen ist. Wie sich die Gemeinschaftsordnung später ändern lässt, steht unter Teilungserklärung ändern.
Wie werden die Miteigentumsanteile festgelegt?
Jede Einheit erhält einen Bruchteil am gemeinschaftlichen Eigentum, meist in Tausendstel angegeben. Das WEG schreibt keinen Maßstab für die Höhe vor. In der Praxis orientieren sich die Anteile meist an der Wohnfläche, manchmal auch an Lage oder Wert der Einheiten. Die Zahl ist mehr als eine Formalie: Nach § 16 Abs. 1 Satz 2 WEG bestimmt das im Grundbuch eingetragene Verhältnis der Miteigentumsanteile, wie Nutzungen und Kosten verteilt werden, soweit nichts anderes vereinbart oder beschlossen ist. Nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG können die Eigentümer für einzelne Kosten oder Kostenarten eine andere Verteilung beschließen.
| Einheit | Wohnfläche | Miteigentumsanteil |
|---|---|---|
| Nr. 1 Erdgeschoss | 80 m² | 400/1000 |
| Nr. 2 Obergeschoss | 60 m² | 300/1000 |
| Nr. 3 Dachgeschoss | 60 m² | 300/1000 |
| Summe | 200 m² | 1000/1000 |
Annahmen frei gewählt. Die Wohnfläche wird für diesen Zweck oft nach Wohnflächenverordnung berechnet; maßgeblich ist, was in der Teilungserklärung steht.
Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum nach § 5 WEG
Zum Sondereigentum gehören nach § 5 Abs. 1 WEG die in der Teilungserklärung bestimmten Räume und die Bestandteile des Gebäudes, die man verändern, entfernen oder einfügen kann, ohne das gemeinschaftliche Eigentum oder die Rechte anderer Eigentümer über das zulässige Maß hinaus zu beeinträchtigen und ohne die äußere Gestaltung des Gebäudes zu verändern. Was für Bestand oder Sicherheit des Gebäudes erforderlich ist, und Anlagen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch dienen, sind nach § 5 Abs. 2 WEG zwingend Gemeinschaftseigentum, auch wenn sie in der Wohnung liegen.
Daraus folgt eine Regel, die viele Teilungserklärungen verletzen: Die Eigentümer können sondereigentumsfähige Teile nach § 5 Abs. 3 WEG zum Gemeinschaftseigentum machen, umgekehrt aber kein zwingendes Gemeinschaftseigentum zu Sondereigentum erklären. Eine solche Klausel ist insoweit unwirksam. Seit der Reform 2020 können nach § 3 Abs. 1 und 2 WEG außerdem Stellplätze und Flächen außerhalb des Gebäudes Sondereigentum sein, wenn sie im Aufteilungsplan mit Maßangaben bestimmt sind; die Wohnung muss dabei wirtschaftlich die Hauptsache bleiben.
| Bauteil | Regelmäßig | Grund |
|---|---|---|
| Fundament, tragende Wände, Decken, Dach | Gemeinschaftseigentum | Bestand und Sicherheit, § 5 Abs. 2 WEG |
| Fassade, Außenwände | Gemeinschaftseigentum | Bestand und äußere Gestaltung |
| Wohnungstrennwände | Gemeinschaftseigentum | trennen zwei Einheiten |
| Fenster samt Rahmen | Gemeinschaftseigentum | zwingend, BGH V ZR 174/11 |
| Wohnungseingangstür | Gemeinschaftseigentum | zwingend, BGH V ZR 212/12 |
| Steigleitungen, zentrale Heizung | Gemeinschaftseigentum | gemeinschaftlicher Gebrauch |
| Nichttragende Innenwände, Bodenbelag, Innenputz, Tapeten | Sondereigentum | veränderbar ohne Wirkung auf andere |
| Sanitärgegenstände und Leitungen ab der Abzweigung in die Wohnung | häufig Sondereigentum | abhängig von Teilungserklärung und Bauart |
Orientierung ohne Anspruch auf Vollständigkeit, Stand Oktober 2026. Im Einzelfall entscheiden Teilungserklärung, Aufteilungsplan und Bauart.
Teileigentum und Sondereigentum unterscheiden sich nur im Nutzungszweck; die Abgrenzung erklärt die Seite WEG Paragraphen. Welche Flächen im Plan farblich als Sondereigentum markiert werden, zeigt die Seite Aufteilungsplan.
Balkon, Fenster, Rollladen: was ist Sondereigentum laut Teilungserklärung?
Bei diesen drei Bauteilen entstehen die meisten Streitfragen, weil sie zu einer Wohnung gehören, aber die Fassade prägen. Zwei Fragen sollten Sie dabei trennen: Wem gehört das Bauteil, und wer trägt die Kosten seiner Erhaltung? Die erste Frage beantwortet § 5 WEG, die zweite darf die Gemeinschaftsordnung abweichend regeln.
Balkon
Ein Balkon kann einer Wohnung als Sondereigentum zugeordnet sein. Sondereigentum sind dann aber nur die Teile, die sich ohne Folgen für Gebäude und Fassade verändern lassen, etwa der Bodenbelag. Balkonplatte, Abdichtung, Brüstung und Geländer dienen Bestand und Sicherheit oder prägen die äußere Gestaltung und bleiben deshalb Gemeinschaftseigentum. Viele Teilungserklärungen übertragen die Erhaltung der Balkone samt Kosten auf den jeweiligen Eigentümer. Der Bundesgerichtshof hat mit Versäumnisurteil vom 24.04.2026 (V ZR 102/24, Pressemitteilung Nr. 72/2026) entschieden, dass die Gemeinschaft trotz einer solchen Klausel über eine Sanierung beschließen darf und handeln muss, wenn etwa mehrere Balkone zwingend saniert werden müssen oder Schäden für andere drohen. Die Kosten für den eigenen Balkon trägt nach der Klausel weiterhin der einzelne Eigentümer.
Fenster
Fenster samt Rahmen stehen nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zwingend im Gemeinschaftseigentum (Urteil vom 02.03.2012, V ZR 174/11). Steht in der Teilungserklärung, die Fenster seien Sondereigentum, ändert das daran nichts. Die Gemeinschaftsordnung kann dem Eigentümer aber die Instandhaltung übertragen. Eine solche Klausel umfasst im Zweifel Pflege, Wartung und Reparatur, nicht den vollständigen Austausch. Wer Fenster in der irrigen Annahme, selbst zuständig zu sein, auf eigene Kosten erneuert, hat nach dem Urteil vom 14.06.2019 (V ZR 254/17) keinen Anspruch auf Kostenersatz gegen die Gemeinschaft. Klären Sie die Zuständigkeit deshalb vor dem Auftrag.
Rollladen
Für Rollläden gibt es keine einheitliche Antwort. Maßstab ist auch hier § 5 Abs. 1 WEG: Außen liegende Rollläden und Kästen, die in die Fassade eingebaut sind, prägen die äußere Gestaltung; nach diesem Maßstab spricht viel dafür, sie dem Gemeinschaftseigentum zuzuordnen. Gerichte haben das je nach Bauart und Teilungserklärung nicht einheitlich beurteilt. Innen liegende Teile und Bedienelemente können Sondereigentum sein. Prüfen Sie, was die Teilungserklärung ausdrücklich regelt, und klären Sie einen Austausch vorher mit der Verwaltung.
| Bauteil | Eigentum | Kosten der Erhaltung |
|---|---|---|
| Balkon, konstruktive Teile | Gemeinschaftseigentum | Gemeinschaft, außer die Gemeinschaftsordnung überträgt sie klar dem Eigentümer |
| Balkon, Bodenbelag | Sondereigentum, wenn der Balkon zugeordnet ist | Eigentümer |
| Fenster samt Rahmen | Gemeinschaftseigentum, zwingend | Gemeinschaft, abweichende Klausel muss klar sein |
| Rollladen außen | eher Gemeinschaftseigentum, Einzelfall | nach Gemeinschaftsordnung |
Stand Oktober 2026, keine Rechtsberatung. Bei Streit über Kosten oder Zuständigkeit hilft eine Prüfung durch einen im Wohnungseigentumsrecht erfahrenen Anwalt.
Sondernutzungsrechte: Garten, Stellplatz, Keller
Ein Sondernutzungsrecht gibt einer Einheit das alleinige Recht, eine Fläche oder einen Raum des Gemeinschaftseigentums zu nutzen. Das Eigentum bleibt gemeinschaftlich. Typisch sind Gartenanteile vor der Erdgeschosswohnung, offene Stellplätze und Kellerverschläge, die nicht abgeschlossen sind. Das Recht entsteht durch Vereinbarung in der Gemeinschaftsordnung und wirkt gegenüber Käufern, wenn es als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragen ist. Wird ein Sondernutzungsrecht später begründet, geändert, übertragen oder aufgehoben, müssen nach § 5 Abs. 4 WEG die Gläubiger von Grundschulden auf der Einheit zustimmen.
| Merkmal | Sondernutzungsrecht | Sondereigentum an Stellplatz oder Freifläche |
|---|---|---|
| Eigentum | bleibt gemeinschaftlich | gehört zur Einheit |
| Grundlage | Vereinbarung in der Gemeinschaftsordnung | § 3 Abs. 1 Satz 2 und Abs. 2 WEG |
| Darstellung | Lageplan oder Beschreibung in der Urkunde | Aufteilungsplan mit Maßangaben, § 3 Abs. 3 WEG |
| Bauliche Veränderung | nur im Rahmen der Vereinbarung | im Rahmen von § 5 WEG und § 13 WEG |
Welche Variante besser passt, hängt vom Haus ab. Bei Neuaufteilungen lohnt es sich, die Frage vor dem Antrag auf die Abgeschlossenheitsbescheinigung zu klären, weil Sondereigentum an Außenflächen im Plan bemaßt sein muss.
Sie wollen ein Haus in Wohnungseigentum aufteilen?
Bevor der Notar die Teilungserklärung entwirft, brauchen Sie Aufteilungsplan und Abgeschlossenheitsbescheinigung. Der Kostencheck zeigt, welche Posten für Ihr Haus anfallen.
Kostencheck startenWer erstellt die Teilungserklärung?
Rechtlich gibt der Eigentümer die Teilungserklärung ab, bei einem Neubau meist der Bauträger. In der Praxis entwirft der Notar den Text nach den Vorgaben des Eigentümers. Die Erklärung nach § 8 WEG muss nicht beurkundet werden: Das Grundbuchamt verlangt nach § 29 GBO eine öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunde, die Beglaubigung der Unterschrift reicht also. Häufig wird trotzdem beurkundet, damit spätere Kaufverträge auf die Urkunde verweisen können.
| Beteiligter | Aufgabe |
|---|---|
| Eigentümer | Entscheidet über Zuschnitt, Anteile, Sondernutzungsrechte und Gemeinschaftsordnung, unterschreibt die Erklärung |
| Architekt oder Ingenieur | Zeichnet den Aufteilungsplan mit Nummerierung aller Räume |
| Bauaufsichtsbehörde | Prüft die Abgeschlossenheit, stellt die Bescheinigung aus und versieht den Aufteilungsplan mit Unterschrift und Siegel oder Stempel (§ 7 Abs. 4 WEG) |
| Notar | Entwirft die Urkunde, beglaubigt oder beurkundet und reicht den Antrag beim Grundbuchamt ein |
| Grundbuchamt | Legt je Einheit ein Wohnungsgrundbuch oder Teileigentumsgrundbuch an |
| Anwalt, optional | Prüft die Gemeinschaftsordnung vor der Unterschrift |
Die Reihenfolge ist fest: Ohne Aufteilungsplan keine Abgeschlossenheitsbescheinigung, ohne beide keine Eintragung. Wie Sie die Bescheinigung beantragen, was der Notar nach GNotKG berechnet und welche weiteren Posten anfallen, steht unter Teilungserklärung Kosten.
Teilungserklärung der Eigentumswohnung lesen: worauf Sie achten sollten
Beim Kauf einer Eigentumswohnung erhalten Sie die Teilungserklärung meist vom Verkäufer oder der Verwaltung; fehlt sie, können Sie sie beim Grundbuchamt anfordern. Diese Punkte sollten Sie vor dem Notartermin prüfen:
- Stimmt die Nummer der Wohnung in Urkunde und Aufteilungsplan überein, und sind alle Räume der Einheit mit dieser Nummer markiert?
- Sind Keller, Dachboden oder Stellplatz Sondereigentum, nur Sondernutzungsrecht oder gar nicht zugeordnet?
- Ist die Einheit als Wohnung oder als Teileigentum eingetragen? Eine Nutzung zum Wohnen in Teileigentum kann unzulässig sein.
- Wer trägt nach der Gemeinschaftsordnung die Kosten für Fenster, Balkon und Rollläden?
- Gibt es eine Öffnungsklausel, mit der die Gemeinschaftsordnung per Mehrheit geändert werden kann?
- Gibt es Nachträge zur Teilungserklärung in der Grundakte?
- Entspricht der heutige Grundriss dem Aufteilungsplan, oder wurde ohne Änderung der Teilungserklärung umgebaut?
Was als Nächstes?
Häufige Fragen
Wie viele Seiten hat eine Teilungserklärung?
Eine vollständige Teilungserklärung umfasst mit Gemeinschaftsordnung typisch 20 bis 40 Seiten. Dazu kommen die Blätter des Aufteilungsplans und die Abgeschlossenheitsbescheinigung als Anlagen.
Gibt es ein Muster für die Teilungserklärung?
Ein amtliches Muster gibt es nicht. Notare arbeiten mit eigenen Vorlagen und passen sie an das Haus an. Ein Muster aus dem Internet ersetzt die Prüfung der Gemeinschaftsordnung nicht, weil gerade die Abweichungen vom Gesetz den Alltag der Gemeinschaft bestimmen.
Kann ich die Teilungserklärung selbst schreiben?
Den Entwurf darf der Eigentümer selbst verfassen. Das Grundbuchamt trägt aber nur ein, wenn die Unterschrift öffentlich beglaubigt ist und Aufteilungsplan und Abgeschlossenheitsbescheinigung beiliegen. Da Fehler später nur mit Zustimmung aller Eigentümer zu beheben sind, lassen die meisten Eigentümer den Text vom Notar entwerfen.
Ist der Keller Sondereigentum?
Nur wenn die Teilungserklärung ihn einer Einheit als Sondereigentum zuordnet und er im Aufteilungsplan mit der Nummer dieser Einheit markiert ist. Offene Lattenverschläge werden häufig nur als Sondernutzungsrecht vergeben, andernfalls ist der Keller Gemeinschaftseigentum.
Gilt die Teilungserklärung auch für spätere Käufer?
Ja, soweit sie im Grundbuch eingetragen ist. Die Aufteilung selbst ergibt sich aus dem Grundbuch, Vereinbarungen der Gemeinschaftsordnung wirken nach § 10 Abs. 3 WEG gegen Käufer nur, wenn sie als Inhalt des Sondereigentums eingetragen sind.
Was passiert, wenn Teilungserklärung und Aufteilungsplan nicht zusammenpassen?
Nach § 7 Abs. 4 WEG sollen die Nummern in Urkunde und Plan übereinstimmen. Bei Widersprüchen kann unklar sein, wem ein Raum gehört; das Grundbuchamt kann die Eintragung beanstanden. Abweichungen lassen sich meist nur über eine Änderung der Teilungserklärung beheben.
Methodik
Über diese Inhalte, Quellen und Aktualisierung
Über diese Inhalte, Quellen und Aktualisierung
- WEG Wohnungseigentumsgesetz, §§ 1, 3, 5, 7, 8, 10, 16
- GBO Grundbuchordnung, § 29
- BGH, Urteile V ZR 174/11, V ZR 212/12, V ZR 254/17 und V ZR 102/24
Inhalte werden überprüft, wenn sich Vorschriften oder Gebührenordnungen ändern. Stand dieser Seite: 30. Oktober 2026.
Beispiele auf dieser Seite sind frei gewählt und als Beispiel gekennzeichnet. Maßgeblich sind die Teilungserklärung Ihres Hauses, das Grundbuch und der Gesetzeswortlaut.
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