Teilungserklärung ändern Wer zustimmen muss und wie die Änderung ins Grundbuch kommt
Eine Teilungserklärung lässt sich ändern, in der Regel aber nur mit Zustimmung aller Wohnungseigentümer, notariell beglaubigt und mit Eintragung im Grundbuch. Ausnahmen gibt es, wenn die Gemeinschaftsordnung eine Öffnungsklausel enthält oder das Wohnungseigentumsgesetz selbst einen Mehrheitsbeschluss erlaubt. Entscheidend ist zuerst, ob Sie die sachenrechtliche Aufteilung oder die Gemeinschaftsordnung ändern wollen, denn daran hängen Zustimmung, Form und Kosten.
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Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung: was wollen Sie ändern?
Im Alltag wird alles, was beim Notar zur Aufteilung beurkundet wurde, Teilungserklärung genannt. Rechtlich stecken darin zwei Teile mit unterschiedlichen Regeln. Die Teilungserklärung im engeren Sinn ordnet das Eigentum: Sie bestimmt Miteigentumsanteile, welche Räume Sondereigentum sind und was gemeinschaftliches Eigentum bleibt. Die Gemeinschaftsordnung enthält dagegen Vereinbarungen nach § 10 WEG über das Verhältnis der Eigentümer untereinander, etwa Kostenverteilung, Nutzungszwecke, Sondernutzungsrechte oder Zustimmungserfordernisse beim Verkauf.
| Merkmal | Sachenrechtliche Aufteilung | Gemeinschaftsordnung |
|---|---|---|
| Typische Änderungen | Raum wird von Gemeinschaftseigentum zu Sondereigentum, Räume wechseln die Einheit, Wohnung wird geteilt, Anteile werden verschoben | Kostenverteilung, Nutzungszweck, Sondernutzungsrecht, Haustierregel, Vermietungsbeschränkung |
| Rechtsgrundlage | § 4 WEG, Einigung in der Form der Auflassung | § 10 Abs. 1 WEG, Vereinbarung der Eigentümer |
| Wer muss mitwirken | Alle betroffenen Eigentümer und in der Regel die Grundpfandgläubiger | Alle Eigentümer, sofern keine Öffnungsklausel oder gesetzliche Beschlusskompetenz greift |
| Neuer Plan und Bescheinigung | Meist ja | Nur bei Sondernutzungsflächen ein Lageplan |
| Form beim Notar | Beurkundung | Beglaubigung der Bewilligungen genügt für das Grundbuch |
Viele Änderungswünsche gehören gar nicht in die Teilungserklärung. Ob jemand eine Wallbox einbauen darf oder wie die Hausordnung lautet, regeln die Eigentümer heute meist per Beschluss. Mehr dazu im Abschnitt zur Mehrheit.
Müssen alle Eigentümer zustimmen?
Als Grundregel ja. Die Gemeinschaftsordnung ist eine Vereinbarung, und eine Vereinbarung lässt sich nur durch eine neue Vereinbarung aller Beteiligten ändern. § 10 Abs. 1 Satz 2 WEG erlaubt den Eigentümern, vom Gesetz abweichende Vereinbarungen zu treffen, setzt aber voraus, dass alle mitmachen. Für die sachenrechtliche Aufteilung gilt das erst recht: Wird Sondereigentum eingeräumt oder aufgehoben, verlangt § 4 WEG die Einigung der Beteiligten und die Eintragung in das Grundbuch.
Banken und andere Gläubiger
Ist eine Wohnung mit einer Grundschuld belastet, muss die Bank bei einer Änderung der Gemeinschaftsordnung nach § 5 Abs. 4 WEG nur noch zustimmen, wenn ein Sondernutzungsrecht begründet oder ein bestehendes Sondernutzungsrecht aufgehoben, geändert oder übertragen wird. Bei Änderungen der sachenrechtlichen Aufteilung ist die Mitwirkung der Gläubiger dagegen die Regel, weil sich der Gegenstand ihrer Sicherheit ändert. Planen Sie dafür Zeit ein, Banken bearbeiten solche Anfragen oft in eigenen Abteilungen.
Solange noch kein Käufer eingetragen ist
Hat ein Alleineigentümer nach § 8 WEG aufgeteilt und noch keine Einheit verkauft, kann er die Teilungserklärung in der Regel allein ändern. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer entsteht nach § 9a Abs. 1 WEG zwar schon mit Anlegung der Wohnungsgrundbücher, sobald aber Käufer eingetragen oder durch eine Vormerkung gesichert sind, braucht er deren Mitwirkung. Bauträger behalten sich deshalb häufig Änderungsvollmachten im Kaufvertrag vor. Prüfen Sie als Käufer, wie weit eine solche Vollmacht reicht.
Wann reicht ein Mehrheitsbeschluss statt der Zustimmung aller?
Ohne Zustimmung aller geht es in zwei Fällen: wenn die Gemeinschaftsordnung selbst eine Öffnungsklausel enthält oder wenn das Gesetz den Eigentümern eine Beschlusskompetenz gibt. Seit der WEG Reform zum 1. Dezember 2020 sind diese gesetzlichen Kompetenzen deutlich weiter, viele Fragen, die früher eine Änderung der Teilungserklärung erforderten, lassen sich heute in der Eigentümerversammlung entscheiden.
Öffnungsklausel
Eine Öffnungsklausel ist eine Regel in der Gemeinschaftsordnung, die Änderungen von Vereinbarungen durch Beschluss erlaubt, meist mit einer qualifizierten Mehrheit, etwa drei Vierteln aller Stimmen. Wie hoch die Mehrheit ist und welche Gegenstände erfasst sind, steht nur in Ihrer Gemeinschaftsordnung. Beschlüsse aufgrund einer Öffnungsklausel wirken nach § 10 Abs. 3 WEG gegen spätere Erwerber nur, wenn sie im Grundbuch eingetragen sind. Die Eintragung läuft nach § 7 Abs. 2 WEG ohne Bewilligung aller Eigentümer über die Niederschrift der Versammlung, wenn die Unterschriften des Vorsitzenden, eines Eigentümers und gegebenenfalls des Beiratsvorsitzenden öffentlich beglaubigt sind.
Gesetzliche Beschlusskompetenzen
| Gegenstand | Grundlage | Mehrheit |
|---|---|---|
| Abweichende Verteilung einzelner Kosten oder bestimmter Kostenarten | § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG | Mehrheit der abgegebenen Stimmen |
| Verwaltung und Benutzung, soweit nicht vereinbart, etwa Hausordnung | § 19 Abs. 1 und 2 WEG | Mehrheit der abgegebenen Stimmen |
| Bauliche Veränderungen, etwa Ladestation, Barrierereduzierung, Einbruchsschutz | § 20 WEG | Mehrheit der abgegebenen Stimmen |
Nach § 25 Abs. 1 WEG entscheidet die Mehrheit der abgegebenen Stimmen, jeder Eigentümer hat nach § 25 Abs. 2 WEG eine Stimme, sofern die Gemeinschaftsordnung nichts anderes regelt. Solche Beschlüsse stehen in der Beschlusssammlung beim Verwalter, eine Eintragung im Grundbuch ist für sie nicht erforderlich.
Anspruch auf Änderung
Weigert sich ein Teil der Eigentümer, kann jeder Wohnungseigentümer nach § 10 Abs. 2 WEG eine Änderung oder Anpassung einer Vereinbarung verlangen, soweit ein Festhalten an der geltenden Regel aus schwerwiegenden Gründen unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls unbillig erscheint. Die Hürde ist hoch. Durchgesetzt wird der Anspruch notfalls vor Gericht; ein Urteil kann die Eintragung nach § 7 Abs. 2 WEG ebenfalls tragen.
Welche Form braucht die Änderung?
Damit das Grundbuchamt eine Änderung einträgt, müssen die Eintragungsbewilligungen nach § 29 Abs. 1 GBO durch öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden nachgewiesen werden. Für Änderungen der Gemeinschaftsordnung genügt deshalb, dass jeder Eigentümer seine Bewilligung vor einem Notar unterschreibt und der Notar die Unterschrift beglaubigt. Das entspricht der Form der ursprünglichen Teilungserklärung nach § 8 WEG, für die ebenfalls eine Beglaubigung reicht.
Strenger ist es, wenn Sondereigentum eingeräumt, verändert oder aufgehoben wird. § 4 Abs. 2 WEG verlangt dann die Form der Auflassung, also die Erklärung bei gleichzeitiger Anwesenheit vor einem Notar, in der Praxis durch Beurkundung. Vertretung ist mit Vollmacht möglich, die Vollmacht muss für das Grundbuch ebenfalls beglaubigt sein.
| Änderung | Notarielle Form | Neue Anlagen |
|---|---|---|
| Kostenverteilung, Nutzungsregel, Haustiere | Beglaubigung der Bewilligungen aller Eigentümer | Keine |
| Sondernutzungsrecht begründen oder übertragen | Beglaubigung, zusätzlich Zustimmung der Grundpfandgläubiger | Lageplan mit Abgrenzung |
| Beschluss aufgrund Öffnungsklausel | Beglaubigte Unterschriften unter der Niederschrift | Keine |
| Kellerraum wechselt die Einheit | Beurkundung in Auflassungsform | Neuer Aufteilungsplan, neue Bescheinigung |
| Dachboden wird Sondereigentum | Beurkundung in Auflassungsform | Neuer Aufteilungsplan, neue Bescheinigung |
Neue Pläne und eine neue Abgeschlossenheitsbescheinigung stellt die Bauaufsichtsbehörde aus, Sachverständige können das nicht. Wie der Antrag läuft, steht unter Beantragen, die Anforderungen an die Zeichnung unter Aufteilungsplan.
Wie läuft die Änderung der Teilungserklärung ab?
Der Ablauf hängt von der Art der Änderung ab. Für eine Änderung, an der alle Eigentümer mitwirken müssen, hat sich folgende Reihenfolge bewährt:
- 1
Ist Stand ermitteln
Aktuelle Teilungserklärung mit allen Nachträgen aus der Grundakte und die Beschlusssammlung beschaffen.
- 2
Weg klären
Prüfen, ob ein Beschluss reicht, eine Öffnungsklausel greift oder alle zustimmen müssen.
- 3
Unterlagen erstellen
Bei Änderungen am Sondereigentum neuen Aufteilungsplan und neue Bescheinigung beantragen.
- 4
Entwurf beim Notar
Notar formuliert die Änderung und die Bewilligungen, damit alle denselben Text unterschreiben.
- 5
Unterschriften sammeln
Jeder Eigentümer unterschreibt vor einem Notar seiner Wahl; Banken erteilen Zustimmungen gesondert.
- 6
Eintragung
Notar reicht alles beim Grundbuchamt ein; mit der Eintragung wirkt die Änderung auch gegen spätere Käufer.
Der Zeitbedarf liegt meist weniger beim Notar als bei den Beteiligten. In großen Gemeinschaften mit vielen Eigentümern und mehreren Banken können bis zur letzten Unterschrift Monate vergehen. Wer früh mit dem Verwalter spricht, kann die Abstimmung in einer Versammlung vorbereiten und Vollmachten einsammeln.
Woher Sie die aktuelle Fassung bekommen, beschreibt die Seite Teilungserklärung anfordern.
Ändert sich der Zuschnitt Ihrer Einheiten?
Wer Räume tauscht, eine Wohnung teilt oder einen Dachboden ausbaut, braucht meist einen neuen Aufteilungsplan und eine neue Abgeschlossenheitsbescheinigung. Der Kostencheck auf der Startseite zeigt einen Kostenrahmen für beides und vermittelt auf Wunsch einen Fachpartner aus Ihrer Region.
Kostencheck startenWas kostet eine Änderung der Teilungserklärung?
Die Kosten folgen denselben Bausteinen wie bei der Erstaufteilung, fallen aber nur für den geänderten Teil an. Welche Bausteine bei welcher Änderung dazukommen, zeigt die Übersicht auf Teilungserklärung Kosten. Den Geschäftswert setzt der Notar nach dem Umfang der Änderung an; bei kleinen Änderungen liegt er deutlich unter dem Wert des ganzen Grundstücks.
| Baustein | Grundlage | Gebühr |
|---|---|---|
| Notar beurkundet eine Vereinbarung aller Eigentümer | KV 21100 | 2,0 Gebühr aus Tabelle B |
| Notar beurkundet eine einseitige Erklärung, etwa des teilenden Eigentümers | KV 21200 | 1,0 Gebühr aus Tabelle B |
| Beglaubigung einer Unterschrift ohne Entwurf | KV 25100 | 0,2 Gebühr, mindestens 20 €, höchstens 70 € |
| Grundbuchamt trägt die Änderung des Inhalts des Sondereigentums ein | KV 14160 Nr. 5 | 50 € je betroffenes Sondereigentum, zusammen höchstens 500 € |
Beispielrechnung
Angenommen, sechs Eigentümer vereinbaren eine neue Regel zur Kostenverteilung in der Gemeinschaftsordnung. Der Notar beurkundet die Vereinbarung und setzt einen Geschäftswert von 300.000 € an; diese Annahme ist ein Beispiel, den tatsächlichen Wert bestimmt der Notar. Eine 1,0 Gebühr nach Tabelle B beträgt bei 300.000 € 635 €, die 2,0 Gebühr nach KV 21100 also 1.270 €. Das Grundbuchamt berechnet für sechs betroffene Einheiten 6 × 50 € = 300 €. Zusammen sind das 1.570 € zuzüglich Umsatzsteuer auf die Notargebühr und Auslagen. Je Einheit sind es rund 260 € vor Umsatzsteuer.
Wird stattdessen Sondereigentum verändert, kommen Aufteilungsplan und Behördengebühr für die neue Bescheinigung hinzu. Wer die Kosten trägt, ist gesetzlich nicht festgelegt; meist zahlt, wer die Änderung möchte, und das sollte vor dem Notartermin schriftlich vereinbart sein.
Welche Fehler verzögern eine Änderung?
- 1
Nur Beschluss statt Vereinbarung
Ein Mehrheitsbeschluss ohne Öffnungsklausel oder gesetzliche Kompetenz kann eine Vereinbarung nicht ändern.
- 2
Eintragung vergessen
Ohne Grundbucheintrag bindet die Änderung spätere Käufer nach § 10 Abs. 3 WEG nicht.
- 3
Eigentümer übersehen
Erbengemeinschaften, Ehepaare und Miteigentümer müssen alle unterschreiben.
- 4
Bank zu spät gefragt
Bei Sondernutzungsrechten und Änderungen am Sondereigentum fehlt sonst die Gläubigerzustimmung.
- 5
Plan passt nicht
Nummern in Plan und Urkunde sollen nach § 7 Abs. 4 WEG übereinstimmen.
- 6
Alter Stand als Grundlage
Ohne Prüfung der Nachträge baut die Änderung auf einer überholten Fassung auf.
Was als Nächstes?
Häufige Fragen
Kann ein einzelner Eigentümer die Teilungserklärung ändern?
Allein nur, solange er alle Einheiten hält und noch kein Käufer eingetragen oder durch Vormerkung gesichert ist. Danach braucht er die anderen Eigentümer, einen Beschluss aufgrund einer Öffnungsklausel oder notfalls ein Urteil nach § 10 Abs. 2 WEG.
Was hat sich mit dem neuen WEG für Änderungen verändert?
Seit dem 1. Dezember 2020 können die Eigentümer mehr per Mehrheit beschließen, etwa abweichende Kostenverteilungen nach § 16 Abs. 2 WEG und bauliche Veränderungen nach § 20 WEG. Beschlüsse aufgrund einer Öffnungsklausel müssen ins Grundbuch, damit sie spätere Käufer binden.
Muss jeder Eigentümer persönlich zum Notar?
Nein. Bei Änderungen der Gemeinschaftsordnung unterschreibt jeder seine Bewilligung bei einem Notar seiner Wahl, auch an verschiedenen Orten. Vertretung mit beglaubigter Vollmacht ist möglich.
Brauche ich für einen Dachausbau eine Änderung der Teilungserklärung?
Ja, wenn der Dachboden bisher Gemeinschaftseigentum ist und Sondereigentum werden soll. Dafür sind ein neuer Aufteilungsplan, eine neue Abgeschlossenheitsbescheinigung und eine Beurkundung in Auflassungsform nötig.
Was passiert, wenn ein Eigentümer nicht zustimmt?
Ohne Öffnungsklausel scheitert die Vereinbarung. Bleibt nur der Anspruch nach § 10 Abs. 2 WEG, wenn das Festhalten an der alten Regel aus schwerwiegenden Gründen unbillig ist; das entscheidet im Streitfall das Gericht.
Ist eine Änderung ohne Grundbucheintrag wirksam?
Zwischen den Eigentümern, die sie vereinbart haben, kann sie gelten. Gegen spätere Käufer wirkt sie nach § 10 Abs. 3 WEG aber nur, wenn sie als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragen ist.
Methodik
Über diese Inhalte, Quellen und Aktualisierung
Über diese Inhalte, Quellen und Aktualisierung
- WEG Wohnungseigentumsgesetz, §§ 4, 5, 7, 8, 9a, 10, 16, 19, 20, 24, 25
- GBO Grundbuchordnung, § 29
- GNotKG Kostenverzeichnis Nr. 14160, 21100, 21200, 25100 und Tabelle B
Inhalte werden überprüft, wenn sich Vorschriften oder Gebührenordnungen ändern. Stand dieser Seite: 26. Oktober 2026.
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