Inhalt einer fairen Pauschale
- Aufmaß im Bestand
- Aufteilungsplan 1:100
- Lageplan
- Antrag bei Bauaufsicht
- 2 Korrekturschleifen
Abgeschlossenheitsbescheinigung Architekt Kosten und Honorar HOAI 2026
Der Aufteilungsplan ist meistens der dickste Posten auf der Rechnung, oft mehr als die Hälfte der Gesamtkosten. Wir schauen hinter die Zahlen, erklären, warum Bestand teurer ist als ein Neubau, und zeigen, an welchen Stellen sich seriös verhandeln lässt, ohne dass die Qualität leidet.
Inhaltsverzeichnis
8 Abschnitte
Was Sie auf dieser Seite finden
Wie berechnen Architekten ihr Honorar für den Aufteilungsplan?
Architekten rechnen den Aufteilungsplan entweder pauschal (ab 350 Euro je Objekt) oder nach der HOAI über die anrechenbaren Kosten ab; Stundensätze beginnen bei 80 Euro netto. Drei Modelle sind in der Praxis üblich: HOAI Honorartabelle, Stundensatz oder Pauschale. Beim Aufteilungsplan dominiert die Pauschale, weil der Leistungsumfang sauber definierbar ist und der Aufwand mit der Einheitenzahl skaliert. Der Vorteil für Sie: Der Preis steht vor Auftragsvergabe fest.
Seit der HOAI 2021 sind die Honorartafeln nur noch Orientierungswerte, das Honorar wird frei in Textform vereinbart (§ 7 HOAI). Für den Aufteilungsplan enthält die HOAI ohnehin kein eigenes Leistungsbild. Angebote mehrerer Büros unterscheiden sich deshalb oft deutlich, ein Vergleich von zwei bis drei Angeboten mit gleichem Leistungsumfang ist sinnvoll.
Was im Architektenhonorar steckt
- Aufmaß im Bestand, meistens zwei bis sechs Stunden je Geschoss
- Zeichnung des Aufteilungsplans im Maßstab 1:100, fortlaufend nummeriert
- Lageplan und Schnittzeichnung bei Galerien oder Maisonette
- Rücksprache mit der Bauaufsichtsbehörde und Korrekturschleifen
- Begleitung des Antrags bis zur Erteilung der Bescheinigung
Klingt nach viel? Ist es auch. Genau deshalb lohnt sich der Blick auf das Kleingedruckte. Eine Pauschale ohne Aufmaß sieht günstiger aus, kommt aber im Bestand fast immer teurer raus.
HOAI
Was kostet der Aufteilungsplan nach HOAI? Beispielrechnungen
Vier typische Szenarien, jeweils mit Honorarspanne nach HOAI und marktüblicher Pauschale. Aufmaß und Plan zusammen, ohne Behördengebühr. Wie sich Plan, Behörde, Notar und Grundbuchamt zur Gesamtsumme addieren, zeigt die Seite Teilungserklärung Kosten.
| Szenario | Einheiten | HOAI Honorar | Pauschale |
|---|---|---|---|
| Doppelhaus Neubau | 2 | ab 380 € | ab 350 € |
| Mehrfamilienhaus Bestand 1980er | 6 | ab 980 € | ab 850 € |
| Mischnutzung Wohnen plus Praxis | 5 | ab 1.180 € | ab 980 € |
| Großobjekt 12 Wohnungen | 12 | ab 1.650 € | ab 1.450 € |
Die Werte sind Orientierungswerte für Pauschalangebote. Das Honorar vereinbaren Sie frei mit dem Büro (§ 7 HOAI).
Pauschalen
Wie vergleichen Sie Pauschalangebote richtig?
Pauschale heißt nicht immer alles inklusive. Achten Sie auf den Leistungsumfang.
Was häufig extra kostet
- Schnittzeichnungen
- Vermessung Sondernutzung
- Brandschutzgutachten
- weitere Korrekturen
- Eilanfertigung
Worauf vertraglich achten
- Festpreis schriftlich fixieren
- Anzahl Korrekturen definieren
- Zahlungsplan klären
- Termin für Plan und Bescheinigung
- Haftung bei Fehlern
5 Treiber
Was treibt das Architektenhonorar nach oben?
01 Bestand
Bestand statt Neubau
Aufmaß im Bestand kostet Zeit. 20 bis 40 Prozent Aufschlag gegenüber Neubau.
02 Komplexität
Mischnutzung
Wohnen plus Gewerbe braucht mehr Planblätter und Nutzflächenberechnungen.
03 Region
Standort
Großstädte mit hohen Architektenstundensätzen liegen im oberen Korridor.
04 Sondernutzung
Außenflächen
Garten, Stellplatz und Speicher brauchen Vermessung und farbliche Abgrenzung.
05 Zeitdruck
Eilauftrag
Notartermin in zwei Wochen? Eilanfertigung 20 bis 30 Prozent Zuschlag.
06 Bonus
Mehrere Objekte
Wer zwei oder mehr Liegenschaften gleichzeitig aufteilt, bekommt Mengenrabatt.
Wie verhandeln Sie das Architektenhonorar?
Drei einfache Regeln, mit denen sich in echten Fällen 10 bis 20 Prozent sparen lassen, ohne dass die Qualität leidet.
- Drei Angebote einholen: Pauschale, HOAI, Stundensatz. Vergleichen Sie nicht nur den Endpreis, sondern den Leistungsumfang. Manche Pauschale wirkt günstig, klammert aber das Aufmaß aus.
- Aufmaß auslagern: Wer das Aufmaß durch einen externen Dienstleister oder über einen 3D Scan vorbereitet, senkt das Architektenhonorar um 15 bis 25 Prozent. Das funktioniert besonders gut bei Bestandsobjekten ohne aktuelle Pläne.
- Pakete bündeln: Architekt, Behördenkommunikation und Notartermin in einer Bestellung. Wer mehrere Leistungen aus einer Hand vergibt, bekommt 5 bis 10 Prozent Bonus. Lässt sich der parallel benötigte Energieausweis nach GModG (Gebäudemodernisierungsgesetz, bis Juli 2026 Gebäudeenergiegesetz GEG) gleich mit beauftragen, sparen Sie zusätzlich Aufmaßzeit, weil die Datenbasis identisch ist.
Eine letzte Regel, die wir oft hören: Niemals nur über den Preis verhandeln. Fragen Sie nach Referenzen, nach der Erfahrung mit Ihrer Bauaufsicht und nach den Korrekturschleifen. Ein Architekt, der die Sachbearbeiter persönlich kennt, spart Ihnen Wochen.
Risiken
Häufige Stolperfallen und Tipps
01
Pauschale ohne Aufmaß
Wenn die Pauschale Aufmaß ausschließt, kommt mit jeder Stunde Vor Ort eine separate Rechnung. Vorab klären.
02
Korrekturschleifen offen
Wer Korrekturen nicht im Vertrag deckelt, zahlt jede Behördenrückfrage extra.
03
Architekt ohne Bauvorlageberechtigung
Innenarchitekten dürfen bei Wohngebäuden in vielen Ländern nicht unterschreiben. Mitgliedsnummer prüfen.
04
Sondernutzung vergessen
Stellplatz und Garten gehören in den Plan. Nachträge kosten Zeit und Geld.
05
Honorar ohne Festpreis
Stundensatz klingt günstig, kann aber bei Bestand schnell explodieren. Festpreis verhandeln.
Typischer Verlauf
Acht Wohnungen, Bestand, Pauschale mit allem
Wie ein typischer Verlauf in einem mittelgroßen Bestandsbau aussieht, zeigt dieses Beispiel aus Köln. Liegenschaft aus den 1970er Jahren, acht Wohnungen plus Tiefgarage, der Eigentümer möchte drei Wohnungen einzeln veräußern. Eine Architektin aus dem Stadtteil übernimmt zur Pauschale: Aufmaß, Plan, Antrag, Behördenbegleitung.
Architektenhonorar
rund 1.180 €
Behördengebühr
rund 420 €
Bearbeitung
rund 6 Wochen
Was den Pauschalpreis hier möglich macht: Die Architektin kennt die Sachbearbeiter der Bauaufsicht persönlich und reicht in der Form ein, die ohne Rückfrage durchgeht. Bescheinigung im ersten Anlauf, Notartermin zwei Wochen später, erste Wohnung im Folgemonat im Verkauf. Für die Investitionsrechnung holt der Eigentümer parallel eine indikative Wertindikation der Einheiten ein. Damit Käufer ihre AfA Bemessungsgrundlage sauber aufstellen können, gehört dazu die Kaufpreisaufteilung in Boden und Gebäude.
Vertiefung
Was als Nächstes?
FAQ
Häufige Fragen
Was kostet der Architekt für die Abgeschlossenheitsbescheinigung?
Ab 350 Euro je Objekt. Doppelhaus mit aktueller Baugenehmigung um 400 Euro, Mehrfamilienhaus mit Bestandsaufmaß ab 1.000 Euro.
Rechnet der Architekt nach HOAI ab?
Die HOAI kennt für den Aufteilungsplan kein eigenes Leistungsbild. Seit der HOAI 2021 sind ihre Honorartafeln ohnehin nur Orientierungswerte, das Honorar wird frei vereinbart (§ 7 HOAI). Üblich sind deshalb Pauschalen oder Stundenhonorare.
Kann ich den Aufteilungsplan selbst zeichnen?
Nein. Der Plan muss von einem bauvorlageberechtigten Architekten oder Ingenieur unterschrieben sein. Eigene Skizzen werden nicht akzeptiert.
Wie lange dauert die Erstellung des Aufteilungsplans?
Bei vorhandenen aktuellen Plänen 5 bis 10 Werktage. Mit Bestandsaufmaß 2 bis 4 Wochen, je nach Architektenauslastung.
Sind die Architektenkosten umlagefähig?
Nein. Auf Mieter umlegen lassen sich nur Betriebskosten nach der Betriebskostenverordnung, Architektenkosten für die Teilung gehören nicht dazu. Wie die Kosten bei einer späteren Vermietung steuerlich zu behandeln sind, klären Sie mit Ihrer Steuerberatung. Ob sich für das Gebäude eine kürzere Nutzungsdauer als die Pauschale nach § 7 Abs. 4 EStG nachweisen lässt, prüft ein Gutachten zur Restnutzungsdauer.
Welche Stundensätze und Abrechnungsmodelle sind üblich?
Architektenstundensätze beginnen bei 80 Euro netto. In ländlichen Regionen und bei jüngeren Büros beginnt der Satz ab 85 Euro. In Großstädten und bei spezialisierten Bestandsplanern landet man schnell ab 130 Euro. Ingenieurbüros rechnen häufig 5 bis 10 Euro günstiger als reine Architekturbüros, ohne dass die fachliche Qualität dadurch geringer ausfällt.
Wer nach Stunden abrechnen lässt, sollte sich vorab eine schriftliche Stundenkalkulation geben lassen. Das Aufmaß im Bestand schwankt zwischen einer und vier Stunden je 100 Quadratmeter. Plan und Antrag liegen typisch zwischen sechs und 18 Stunden. Bei Mischnutzung kommen vier bis acht Stunden für die Nutzflächenberechnung obendrauf, idealerweise als saubere Wohnflächenberechnung nach WoFlV, damit das Ergebnis später als Anlage zur Teilungserklärung trägt. Aus unserer Praxis: Lassen Sie sich die Stunden kategorienscharf ausweisen, also Aufmaß, Zeichnung, Behördenkommunikation getrennt.
Reisezeiten zur Liegenschaft werden meistens mit halbem Stundensatz abgerechnet. Auswärtige Termine bei Großstadtbüros lohnen sich nur, wenn das Objekt komplex ist. Für ein Doppelhaus oder ein einfaches Mehrfamilienhaus reicht ein lokaler Architekt fast immer aus, der die Wege zur Bauaufsicht kennt.
Was viele unterschätzen: Der Termin bei der Bauaufsicht ist oft die größte Zeitersparnis. Ein Architekt, der direkt mit dem Sachbearbeiter spricht, klärt Rückfragen in Minuten, nicht in Wochen. Wer den Antrag stattdessen postalisch ohne Begleitung einreicht, verliert in komplexen Fällen schnell vier bis sechs Wochen.
Über den Autor
Burak Uzun
Betreiber, redaktionelle Verantwortung · Köln
Verantwortlich für Recherche und Aufbereitung der Inhalte zur Abgeschlossenheitsbescheinigung nach § 7 Absatz 4 WEG und § 32 Absatz 2 WEG für Teilungserklärung und Eigentumswohnungen.
Methodik
Über diese Inhalte, Quellen und Aktualisierung
Methodik
Über diese Inhalte, Quellen und Aktualisierung
Quellenbasis
- WEG Wohnungseigentumsgesetz, §§ 7, 8, 32
Aktualisierung
Inhalte werden überprüft, wenn sich Vorschriften, Normen oder Förderlogik ändern. Stand dieser Seite: 26. Oktober 2026. Frühere Stände sind über das Impressum nachfragbar.
KI und redaktionelle Prüfung
Recherche und Textentwurf werden durch KI-Werkzeuge unterstützt, jede Seite wird vor Veröffentlichung von Burak gegen die genannten Quellen geprüft. Zahlen, Paragrafen und Normen werden bei jeder Aktualisierung gegen die Originalquelle abgeglichen.
Diese Seite ist redaktioneller Ratgeberinhalt, keine Rechts- oder Steuerberatung. Für verbindliche Auskünfte gelten WEG und Bauordnungsrecht sowie Aussagen Ihrer Sachverständigen.