Teilungserklärung Kosten Was die Aufteilung in Wohnungseigentum insgesamt kostet
Eine Teilungserklärung kostet in der Summe meist einige tausend Euro, weil vier Posten zusammenkommen: der Aufteilungsplan vom Architekten, die Gebühr der Bauaufsicht für die Abgeschlossenheitsbescheinigung, der Notar nach GNotKG und das Grundbuchamt. Den größten Einfluss hat der Wert des Grundstücks, denn Notar und Grundbuchamt rechnen nach dem Geschäftswert. Hier finden Sie alle Bestandteile, eine durchgerechnete Beispielrechnung, die Kosten einer späteren Änderung und die Antwort auf die Frage, wer zahlt.
Was Sie auf dieser Seite finden
Was kostet eine Teilungserklärung insgesamt?
Wer nach den Kosten einer Teilungserklärung fragt, meint fast immer das ganze Verfahren bis zum eigenen Wohnungsgrundbuch. Die notarielle Urkunde ist nur ein Teil davon. Bevor der Notar beurkunden kann, braucht er einen Aufteilungsplan und die Abgeschlossenheitsbescheinigung der Bauaufsicht. Nach der Beurkundung legt das Grundbuchamt die Wohnungsgrundbücher an und berechnet dafür eine eigene Gebühr.
Die folgende Übersicht zeigt die vier Kostenblöcke mit den Korridoren, die auf dieser Website für das Gesamtverfahren genannt werden. Die beiden ersten Posten hängen vor allem vom Gebäude und vom Bundesland ab, die beiden letzten vom Wert des Grundstücks.
| Posten | Wer berechnet | Grundlage | Korridor |
|---|---|---|---|
| Aufteilungsplan | Architekt oder Ingenieur | Pauschale, Stundensatz oder HOAI als Orientierung | ab 300 € |
| Abgeschlossenheitsbescheinigung | Untere Bauaufsichtsbehörde | Gebührenordnung des Landes | ab 50 € |
| Teilungserklärung | Notar | GNotKG, Geschäftswert | 1,0 Gebühr, z. B. 1.095 € bei 600.000 € |
| Anlegung der Wohnungsgrundbücher | Grundbuchamt beim Amtsgericht | GNotKG, Geschäftswert | 1,0 Gebühr, z. B. 1.095 € bei 600.000 €, nicht je Einheit |
Optional kommen Kosten für die Vermessung von Sondernutzungsflächen wie Gärten oder Stellplätzen hinzu, auf dieser Website ab 250 € angegeben. Architekten und Notare rechnen zuzüglich Umsatzsteuer ab, Behörde und Grundbuchamt nicht.
Welche Kosten entstehen für den Aufteilungsplan?
Der Aufteilungsplan ist die Bauzeichnung, in der jede Einheit mit einer Nummer gekennzeichnet und vom Gemeinschaftseigentum abgegrenzt wird. Er muss von einem Bauvorlageberechtigten unterschrieben sein, also in der Regel von einem Architekten oder Bauingenieur. Der Plan ist zugleich Anlage zum Antrag bei der Bauaufsicht und später Anlage zur Teilungserklärung. Er wird also einmal erstellt und zweimal verwendet.
Was der Plan kostet, hängt weniger von der Teilungserklärung ab als vom Zustand der vorhandenen Unterlagen. Liegen aktuelle Grundrisse aus der Baugenehmigung vor, genügt oft eine Überarbeitung. Fehlen Pläne oder wurde umgebaut, muss der Architekt zuerst aufmessen. Wie Pauschale, Stundensatz und HOAI zusammenspielen und wo der Aufwand steigt, erklärt die Seite Architekt Kosten für den Aufteilungsplan mit Beispielrechnungen nach Einheitenzahl.
Für die Kostenplanung der Teilungserklärung genügt eine Faustregel: Im Neubau mit aktuellen Plänen liegt dieser Posten am unteren Rand des Korridors, im Altbau mit Bestandsaufmaß am oberen.
Was kostet die Abgeschlossenheitsbescheinigung bei der Behörde?
Die Bauaufsichtsbehörde berechnet für die Abgeschlossenheitsbescheinigung eine Verwaltungsgebühr nach der Gebührenordnung des jeweiligen Landes. Fast überall wird die Gebühr je Einheit erhoben, teils als Rahmengebühr, teils als fester Betrag. Wer mehr Wohnungen aufteilt, zahlt deshalb mehr, in manchen Ländern mit sinkendem Betrag je zusätzlicher Einheit.
| Bundesland | Zuständige Stelle | Gebühr | Dauer |
|---|---|---|---|
| Bayern | Untere Bauaufsichtsbehörde | ab 100 € | 4 bis 6 Wochen |
| Berlin | Bauaufsicht des Bezirksamts | ab 296 € | 6 bis 12 Wochen |
| Hamburg | Bauprüfabteilung des Bezirksamts | ab 600 € | 4 bis 8 Wochen |
| Hessen | Bauaufsichtsbehörde | ab 280 € | 4 bis 7 Wochen |
| Nordrhein Westfalen | Untere Bauaufsichtsbehörde | ab 300 € | 4 bis 7 Wochen |
| Sachsen | Untere Bauaufsichtsbehörde | ab 210 € | 4 bis 7 Wochen |
Die Werte aller 16 Länder mit Rechtsgrundlage und Gebühr je Einheit stehen in der Bundesländer Übersicht. Einzelne Behörden können nach Ortssatzung abweichen. Sachverständige dürfen die Bescheinigung seit dem 1. Dezember 2020 nicht ausstellen (§ 7 Abs. 4 WEG), die Gebühr der Behörde fällt deshalb immer an.
Wie berechnet der Notar die Teilungserklärung nach GNotKG?
Notare rechnen nicht frei ab, sondern nach dem Gerichts und Notarkostengesetz (GNotKG). Die Gebühr ergibt sich aus zwei Größen: dem Geschäftswert und dem Gebührensatz. Abweichende Honorarvereinbarungen sind nicht zulässig. Das heißt auch, dass jeder Notar für dieselbe Urkunde dieselbe Gebühr berechnet.
Geschäftswert
Für die Begründung von Wohnungseigentum ist nach § 42 GNotKG der Wert des bebauten Grundstücks maßgeblich. Ist das Gebäude noch nicht errichtet, kommt der Wert des geplanten Bauwerks hinzu. Ein höherer Grundstückswert führt also zu höheren Notarkosten, unabhängig davon, wie viele Seiten die Urkunde hat.
Gebührensatz
Teilt ein Alleineigentümer nach § 8 WEG auf, handelt es sich um eine einseitige Erklärung, für die der Notar eine 1,0 Gebühr aus Tabelle B ansetzt (KV 21200). Fertigt er den vollständigen Entwurf und beglaubigt nur die Unterschrift, sind es nach KV 24101 ebenfalls 1,0, die Beglaubigung selbst ist dann gebührenfrei. Schließen mehrere Miteigentümer einen Teilungsvertrag nach § 3 WEG, ist es ein Vertrag mit einer 2,0 Gebühr (KV 21100). Dieselbe Aufteilung kann also je nach Eigentumslage spürbar unterschiedlich kosten.
Was zusätzlich auf der Notarrechnung steht
- Gebühren für Vollzug und Betreuung, etwa wenn der Notar Genehmigungen oder Unterlagen einholt
- Auslagen wie Dokumentenpauschale und Abrufgebühren für das Grundbuch
- Umsatzsteuer auf Gebühren und Auslagen
Beispielwerte für verschiedene Verkehrswerte finden Sie in der Kostentabelle auf der Seite Teilungserklärung. Dort ist auch beschrieben, was die Urkunde enthält und wie die Beurkundung abläuft.
Welche Gebühren verlangt das Grundbuchamt?
Nach der Beurkundung reicht der Notar die Teilungserklärung mit Aufteilungsplan und Abgeschlossenheitsbescheinigung beim Grundbuchamt ein. Das Grundbuchamt schließt das bisherige Grundstücksblatt und legt für jede Einheit ein eigenes Wohnungs oder Teileigentumsgrundbuch an. Auch diese Gebühr richtet sich nach dem GNotKG und damit nach dem Geschäftswert: Nach KV 14112 ist es eine 1,0 Gebühr aus dem Wert des ganzen Grundstücks, einmal für die Aufteilung und nicht je Einheit. Umsatzsteuer fällt nicht an.
Die Rechnung kommt in der Regel direkt von der Justiz an den Eigentümer, nicht über den Notar. Sie wird erst nach der Eintragung fällig, also einige Wochen nach dem Notartermin. Bearbeitungsdauer, Reihenfolge der Eintragungen und weitere Beispielwerte stehen auf der Seite Grundbuchamt und Wohnungsgrundbuch.
Ein Punkt wird bei der Planung oft vergessen: Bestehende Grundschulden am Gesamtgrundstück setzen sich an allen neuen Wohnungsgrundbüchern fort. Soll eine Einheit lastenfrei verkauft werden, braucht es eine Freigabe der Bank. Das verursacht weitere Notar und Grundbuchkosten, die nicht zur Teilungserklärung selbst gehören, aber im selben Zeitraum anfallen.
Beispielrechnung: Mehrfamilienhaus mit vier Wohnungen
Die folgende Beispielrechnung dient der Orientierung und ersetzt kein Angebot. Angenommen ist ein Mehrfamilienhaus im Bestand in Nordrhein Westfalen mit vier Wohnungen. Die Baugenehmigung liegt vor, die Grundrisse wurden nicht verändert, der Architekt muss nur teilweise aufmessen. Eine Alleineigentümerin teilt nach § 8 WEG auf, der Verkehrswert liegt bei 600.000 €.
| Posten | Annahme | Betrag |
|---|---|---|
| Aufteilungsplan | Pauschale mit teilweisem Aufmaß, netto | 1.000 € |
| Abgeschlossenheitsbescheinigung | AVwGebO NRW, Tarifstellen 3.1.7.1 und 3.1.7.2: 4 × 100 € je Sondereigentum aus dem Rahmen 50 bis 150 € plus 100 € Erstausfertigung des Plans | 500 € |
| Notar | Teilungserklärung nach § 8 WEG, 1,0 Gebühr KV 21200 × 1.095 € (Tabelle B bei 600.000 €), netto ohne Auslagen | 1.095 € |
| Grundbuchamt | Anlegung der Wohnungsgrundbücher, 1,0 Gebühr KV 14112 × 1.095 €, ohne Umsatzsteuer | 1.095 € |
| Summe | ohne Umsatzsteuer und Auslagen | 3.690 € |
Rechnet man auf Architekt und Notar 19 Prozent Umsatzsteuer auf (19 % von 2.095 € sind 398,05 €), steigt die Summe um rund 400 € auf etwa 4.090 €. Je Wohnung sind das rund 1.020 €. Auslagen des Notars, etwa die Dokumentenpauschale nach KV 32001 und die Post und Telekommunikationspauschale nach KV 32005 von höchstens 20 €, kommen hinzu.
Was die Summe verschiebt
- Höherer Verkehrswert: Notar und Grundbuchamt steigen mit, Plan und Behördengebühr bleiben gleich.
- Zwei Miteigentümer statt einer Eigentümerin: Teilungsvertrag nach § 3 WEG mit doppeltem Gebührensatz beim Notar.
- Kein brauchbarer Bestandsplan: vollständiges Aufmaß, der Architektenposten liegt dann am oberen Rand.
- Gärten und Stellplätze als Sondernutzungsrecht: zusätzliche Vermessung und mehr Planblätter.
Wie hoch fallen Plan und Bescheinigung bei Ihrem Objekt aus?
Der Kostencheck auf der Startseite fragt Bauform, Bundesland, Zahl der Einheiten und Genehmigungsstand ab und zeigt einen Kostenrahmen für Aufteilungsplan und Abgeschlossenheitsbescheinigung. Auf Wunsch erhalten Sie danach ein Angebot eines Fachpartners aus Ihrer Region.
Kostencheck startenWas kostet eine Änderung der Teilungserklärung?
Eine Teilungserklärung lässt sich nachträglich ändern, etwa wenn ein Dachboden ausgebaut, eine Wohnung geteilt, ein Kellerraum einer anderen Einheit zugeordnet oder ein Sondernutzungsrecht neu geregelt werden soll. Die Kosten setzen sich aus denselben Bausteinen zusammen wie bei der Erstaufteilung, fallen aber nur für den geänderten Teil an.
| Art der Änderung | Typische Bausteine |
|---|---|
| Gemeinschaftsordnung ändern, etwa Kostenverteilung oder Nutzungsregeln | Notar für die Urkunde oder Beglaubigung, Grundbuchamt |
| Sondernutzungsrecht neu begründen oder übertragen | Notar, Grundbuchamt, bei Außenflächen oft Vermessung und Lageplan |
| Räume zwischen Einheiten tauschen oder Wohnung teilen | Neuer Aufteilungsplan, neue Abgeschlossenheitsbescheinigung, Notar, Grundbuchamt |
| Gemeinschaftseigentum wird Sondereigentum, etwa beim Dachausbau | Neuer Aufteilungsplan, neue Bescheinigung, Notar mit Beurkundung, Grundbuchamt |
Der größte Kostentreiber ist meist nicht die Gebühr, sondern der Aufwand, alle Beteiligten zu gewinnen. Änderungen am Inhalt des Sondereigentums brauchen grundsätzlich die Zustimmung aller Wohnungseigentümer, sofern die Gemeinschaftsordnung keine Öffnungsklausel enthält. Häufig müssen auch Banken mit eingetragenen Grundschulden zustimmen. Jede Zustimmung muss in grundbuchtauglicher Form vorliegen, also mit notariell beglaubigter Unterschrift.
Für die Notarkosten setzt der Notar einen Geschäftswert für die konkrete Änderung an. Er richtet sich nach deren Umfang und liegt bei kleinen Änderungen deutlich unter dem Wert des ganzen Grundstücks. Je nach Art der Änderung genügt eine Unterschriftsbeglaubigung oder es ist eine Beurkundung nötig. Lassen Sie sich vor dem Termin eine Kostenschätzung geben, die alle Zustimmungen mit einrechnet. Wer zustimmen muss und welche Form gilt, erklärt die Seite Teilungserklärung ändern.
Wer zahlt die Kosten der Teilungserklärung?
Kostenschuldner ist grundsätzlich, wer den Auftrag erteilt und die Erklärung abgibt. Bei der Erstaufteilung ist das der Eigentümer, der das Grundstück teilen will. Den Architekten bezahlt, wer ihn beauftragt, die Behördengebühr der Antragsteller.
| Konstellation | Wer zahlt |
|---|---|
| Eigentümer teilt ein Bestandshaus auf, um Wohnungen zu verkaufen | Der Eigentümer; er kalkuliert die Kosten in die Kaufpreise ein |
| Bauträger errichtet und teilt einen Neubau | Der Bauträger; die Kosten stecken im Kaufpreis der Wohnungen |
| Erbengemeinschaft oder Geschwister teilen ein Haus | Alle Miteigentümer gemeinsam, intern nach ihrer Vereinbarung |
| Änderung auf Wunsch eines einzelnen Eigentümers | In der Regel der Eigentümer, der die Änderung möchte |
Gegenüber Notar und Grundbuchamt haften mehrere Auftraggeber gemeinsam. Bei Miteigentümern lohnt deshalb eine schriftliche Absprache vor dem ersten Auftrag, wer welchen Anteil übernimmt. Käufer einer Wohnung zahlen die Teilungserklärung nicht gesondert, tragen aber die Kosten ihres eigenen Kaufvertrags und der Eigentumsumschreibung.
Was als Nächstes?
Häufige Fragen
Erstellt der Architekt die Teilungserklärung?
Nein. Der Architekt zeichnet den Aufteilungsplan und begleitet bei Bedarf den Antrag auf die Abgeschlossenheitsbescheinigung. Die Teilungserklärung selbst entwirft der Notar und beurkundet sie oder beglaubigt die Unterschrift. Wenn nach den Kosten der Teilungserklärung beim Architekten gefragt wird, ist deshalb das Honorar für den Plan gemeint.
Fallen alle Kosten auch bei einem Doppelhaus mit zwei Einheiten an?
Ja, die vier Posten bleiben gleich, nur kleiner. Der Plan hat weniger Blätter, die Behörde rechnet zwei Einheiten ab, und der Geschäftswert ist bei einem Doppelhaus meist niedriger als bei einem Mehrfamilienhaus.
Wird die Teilungserklärung bei einem Neubau teurer?
Beim Neubau zählt für Notar und Grundbuchamt neben dem Grundstück auch der Wert des geplanten Gebäudes. Der Architektenposten ist dagegen oft niedriger, weil die Pläne aus der Baugenehmigung aktuell sind und kein Aufmaß nötig ist.
Kosten Sondernutzungsrechte für Garten oder Stellplatz extra?
Die Regelung selbst steht in derselben Urkunde und löst keine eigene Notargebühr aus. Kosten entstehen eher beim Plan: Außenflächen müssen im Lageplan eindeutig abgegrenzt werden, oft mit Vermessung. Wer sie erst später ergänzt, braucht eine Nachtragsurkunde.
Was kostet es, wenn die Behörde den Antrag ablehnt?
Auch eine Ablehnung kann nach dem Gebührenrecht des Landes eine Gebühr auslösen. Teurer ist meist die Korrektur: geänderte Pläne, ein neuer Antrag und Wochen ohne Notartermin. Woran Anträge typischerweise scheitern, steht auf der Seite Abgeschlossenheitsbescheinigung beantragen.
Wann werden die einzelnen Kosten fällig?
Nacheinander: der Architekt nach Lieferung des Plans, die Behördengebühr mit dem Bescheid, der Notar nach der Beurkundung und das Grundbuchamt nach der Eintragung. Zwischen erster und letzter Rechnung liegen oft zwei bis vier Monate.
Methodik
Über diese Inhalte, Quellen und Aktualisierung
Über diese Inhalte, Quellen und Aktualisierung
- GNotKG Gerichts und Notarkostengesetz, §§ 34, 42, 92, Kostenverzeichnis Nr. 14112, 21100, 21200, 24101 und Tabelle B
- GBO § 29, BeurkG § 13c
- WEG Wohnungseigentumsgesetz, §§ 3, 7, 8
- Landesgebühren und Baugebührenordnungen der Länder
Inhalte werden überprüft, wenn sich Vorschriften oder Gebührenordnungen ändern. Stand dieser Seite: 26. Oktober 2026.
Beträge sind Erfahrungskorridore und Beispielrechnungen, keine verbindlichen Gebührenbescheide. Maßgeblich sind die Gebührenordnung Ihres Landes, das GNotKG und das konkrete Angebot.
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