Deckblatt
- Maßstab 1:100
- Datum
- Liegenschaft mit Flur und Flurstück
- Verfasser plus Mitgliedsnummer
Abgeschlossenheitsbescheinigung Aufteilungsplan und Beispiel 2026
Ohne Plan keine Bescheinigung, ohne Bescheinigung keine Teilungserklärung. Diese Bauzeichnung im Maßstab 1:100 ist das Herzstück Ihres Antrags und trägt alles, was die Behörde sehen muss. Welche Inhalte darauf gehören, wer ihn unterzeichnen darf und an welchen Stellen die meisten Pläne in die Korrekturschleife rutschen, klären die folgenden Abschnitte mit Beispielen aus echten Antragsverfahren.
Inhaltsverzeichnis
8 Abschnitte
Was Sie auf dieser Seite finden
Was ist der Aufteilungsplan?
Der Aufteilungsplan ist die maßstabsgetreue Bauzeichnung nach §7 Abs. 4 WEG, die alle Sondereigentumseinheiten und Sondernutzungsrechte eines Grundstücks mit fortlaufender Nummerierung darstellt. Er ist fester Bestandteil der Abgeschlossenheitsbescheinigung und der Teilungserklärung. Anders gesagt: Ohne Aufteilungsplan keine Bescheinigung, ohne Bescheinigung kein Wohnungsgrundbuch und ohne Wohnungsgrundbuch kein Verkauf einer einzelnen Wohnung.
Verfasser ist immer ein bauvorlageberechtigter Architekt oder Ingenieur. Diese Person trägt die fachliche Verantwortung und unterzeichnet jedes einzelne Blatt. Eigene Skizzen, Auszüge aus dem Bauantrag oder ein Plan vom Vorgänger ohne neue Unterschrift reichen nicht aus.
Häufig kommt die Frage: Reicht der alte Bauantragsplan? Die ehrliche Antwort lautet meistens nein. Selbst wenn der Plan inhaltlich passt, fehlt die aktuelle Unterschrift, der heutige Bezug zur Liegenschaft und die saubere farbliche Zuordnung der Einheiten. Ein neuer Aufteilungsplan ist deshalb fast immer der schnellere Weg.
Pflicht
Welche Pflichtangaben muss jeder Aufteilungsplan enthalten?
Jeder Aufteilungsplan muss Maßstab 1:100, ein vollständiges Deckblatt mit Liegenschaft und Verfasser, fortlaufend nummerierte Räume, je ein Blatt pro Geschoss, einen Lageplan, bei Galerien oder Maisonette einen Schnitt sowie die Unterschrift des bauvorlageberechtigten Verfassers auf jedem Blatt enthalten.
Geschosspläne
- Eigene Blätter je Geschoss
- Wände, Türen, Fenster maßstäblich
- Räume bezeichnet
- Wohnungsabschlusstüren markiert
Lageplan
- Grundstücksgrenzen
- Stellplätze nummeriert
- Garten oder Sondernutzung farblich
- Zugang und Erschließung
Schnitt
- Geschosshöhen
- Maisonette dargestellt
- Galerien sichtbar
- Höhenkoten
Wohnflächen
- Quadratmeter je Einheit
- Aufstellung als Anlage
- Berechnung nach WoFlV
- Summen müssen aufgehen
Legende
- Farben für Einheiten
- Sondernutzung markiert
- Gemeinschaftseigentum erkennbar
- Nummerierung erklärt
Unterschriften
- Bauvorlageberechtigter
- Bauherr oder Eigentümer
- Datum jeder Unterschrift
- Stempel des Architekten
Wie sieht ein Aufteilungsplan für ein Mehrfamilienhaus aus?
Ein vereinfachtes Beispiel für ein Erdgeschoss mit zwei Einheiten und einem Treppenhaus in der Mitte. Einheit 1 in Cyan, Einheit 2 in Indigo, Treppenhaus als Gemeinschaftseigentum in Grau.
Lesart der Skizze
- Außenkonturen sind Außenwände, Gemeinschaftseigentum
- Mittellinie ist Wohnungstrennwand, Gemeinschaftseigentum
- Wohnungsabschlusstür ist Sondereigentum, am Treppenhaus angedockt
- Treppenhaus mit eigener farblicher Markierung als Gemeinschaftseigentum
- Nummerierung 1 und 2 in den Räumen, eindeutig zur Einheit zugeordnet
Welcher Maßstab und welches Dateiformat sind vorgeschrieben?
Der Maßstab 1:100 ist Standard für Geschosspläne. Lageplan in 1:200 oder 1:500. Schnitte in 1:100. Bei sehr großen Liegenschaften kann 1:200 für Geschosspläne genehmigt werden, das ist aber Ausnahme.
Format Anforderungen
- DIN A3 oder DIN A2 als gedruckte Vorlage
- PDF/A für digitale Bauakte in den Pilotländern
- DXF Vektordatei optional, dann mit Layern für Einheiten
- Farbdruck zwingend, weil farbliche Trennung Standard ist
Wie funktioniert die fortlaufende Nummerierung im Aufteilungsplan?
Jede Einheit bekommt eine fortlaufende Ziffer. Räume innerhalb der Einheit erhalten eine Bezeichnung, etwa "Einheit 3 Raum 3.1" für Wohnzimmer, "Einheit 3 Raum 3.2" für Küche.
Sondernutzungsflächen haben eigene Bezeichnungen, oft mit Buchstaben. "Stellplatz S1" für den Tiefgaragenplatz der Einheit 1, "Garten G2" für den Gartenanteil der Einheit 2. Entscheidend ist die eindeutige Zuordnung, die wortwörtlich mit der Teilungserklärung übereinstimmen muss.
Wir empfehlen: Lassen Sie den Notar parallel die Teilungserklärung vorbereiten, damit die Nummerierung in Plan und Erklärung zueinander passt. Wer hier zuerst den Plan zeichnen lässt und später feststellt, dass die Reihenfolge im Notariat anders aussehen soll, zahlt die Korrekturen doppelt.
Risiken
Häufige Stolperfallen und Tipps
01
Maßstab nicht angegeben
Plan ohne Maßstabsangabe wird abgelehnt. Standard 1:100 immer im Schriftfeld nennen.
02
Sondernutzung nicht eingezeichnet
Stellplatz, Garten und Speicher ohne farbliche Markierung im Lageplan zählen rechtlich nicht zur Einheit.
03
Räume ohne Nummerierung
Zuordnung zur Einheit ist nicht eindeutig, Notar lehnt Verwendung in der Teilungserklärung ab.
04
Bestand weicht vom Plan ab
Wer Wände versetzt hat, ohne Plan anzupassen, scheitert beim Ortstermin der Bauaufsicht.
05
Unterschrift fehlt
Plan ohne Unterschrift des Bauvorlageberechtigten gilt als nicht eingereicht. Stempel zusätzlich Standard.
Typischer Verlauf
Bestandsbau, fünf Einheiten, lückenhafte Pläne
Wie ein Vorgang typischerweise läuft, wenn die alten Bauakten nicht mehr alles hergeben: Mehrfamilienhaus aus den 1960er Jahren, fünf Wohnungen, originale Pläne nur teilweise vorhanden. Der Architekt fährt raus, misst auf, zeichnet neu und reicht den frischen Aufteilungsplan ein. Klingt aufwendig, ist im Bestand aber Standard.
Aufmaß vor Ort
rund 3 Tage
Plan und Antrag
rund 12 Werktage
Bauaufsicht
rund 4 Wochen
Was den Vorgang hier glatt macht: Der Architekt klärt vorab telefonisch mit der zuständigen Sachbearbeiterin, welche Detailgrade Pflicht sind. Das spart die übliche Korrekturschleife. Notartermin etwa zwei Wochen nach Eingang der Bescheinigung. Wird in einer der nächsten Eigentümerversammlungen die Außenhülle gedämmt, zieht das einen Wärmeschutznachweis nach GEG nach sich, denn der Aufteilungsplan dokumentiert die thermische Hülle, die für den Nachweis gerechnet wird. Wer eine Einheit anschließend einzeln veräußert, ergänzt das Paket um eine Wertindikation je Wohneinheit, weil der Plan zwar die Aufteilung, aber nicht den Marktpreis liefert, und um eine Restnutzungsdauer für AfA Berechnung beim späteren Verkauf, damit der Erwerber die steuerliche Abschreibung pro Einheit ansetzen kann.
Vertiefung
Was als Nächstes?
FAQ
Häufige Fragen
Wer darf den Aufteilungsplan zeichnen?
Nur bauvorlageberechtigte Architekten oder Ingenieure. In den meisten Bundesländern sind das Architekten der Liste 1 und Bauingenieure mit entsprechendem Eintrag.
Welcher Maßstab ist Pflicht?
Geschosspläne immer 1:100. Lageplan 1:200 oder 1:500. Schnitte 1:100. Andere Maßstäbe gelten als Ausnahme und brauchen Behördenfreigabe.
Muss der Plan auch im Bestand exakt vermessen werden?
Ja, der Plan muss die tatsächliche Bausubstanz wiedergeben. Aufmaß im Bestand ist deshalb fast immer Teil der Aufgabe.
Sind Schnittzeichnungen Pflicht?
Bei einfachen Mehrfamilienhäusern ohne Galerien meist nicht. Bei Maisonette, Spitzdach mit ausgebautem Dachgeschoss oder Galerien gehören Schnitte dazu.
Wie lange dauert die Erstellung?
Bei vorhandenen aktuellen Plänen 5 bis 10 Werktage. Mit Bestandsaufmaß 2 bis 4 Wochen je nach Architektenauslastung.
Bauteilkatalog
Welche Bauteile zeigt der Aufteilungsplan?
Was in den Geschossplänen sichtbar sein muss, mit typischer Darstellung. Trennwände nach F90 sind im Mehrfamilienhaus zugleich Pflichtthema im Brandschutznachweis nach Landesbauordnung. Dieselben Trennwände erscheinen außerdem im Schallschutznachweis nach DIN 4109, weil die Bauaufsicht beide Nachweise miteinander abgleicht.
| Bauteil | Darstellung | Pflicht |
|---|---|---|
| Außenwand | Doppelte Linie mit Schraffur | ja |
| Trennwand | Massive Linie 11,5 cm | ja |
| Wohnungstür | Türsymbol mit Schwenkrichtung | ja |
| Fenster | Rechteck mit doppelter Linie | empfohlen |
| Treppenhaus | Stufen mit Pfeil | ja |
| Sondernutzung | Farbliche Schraffur plus Buchstabe | ja |
Die Darstellung folgt den Bauvorlagenverordnungen der Länder. Manche Behörden verlangen zusätzlich die Wandstärken in Zentimeter neben der Linie. Wer den Plan in CAD zeichnet, sollte auf saubere Layer mit Konturen, Maßen und Farbflächen achten. Das ist nicht nur Kosmetik. Bauaufsichten bemerken einen unsauberen Layer Aufbau sofort und schicken den Plan zurück, bevor inhaltlich überhaupt geprüft wurde.
Übergangslösungen wie Skizzen mit Bleistift akzeptiert keine Bauaufsicht. Selbst sehr kleine Doppelhäuser brauchen einen sauberen CAD Plan mit Stempel des Architekten. Auch ein scharfes Foto eines Plans reicht nicht. Für die digitale Bauakte gilt PDF/A als sicherer Standard, alles andere führt regelmäßig zu Rückfragen.
Im Plan eingezeichnete Lüftungsschächte und Abluftwege sind die Grundlage für ein Lüftungskonzept nach DIN 1946-6. Wenn die Aufteilung neue Wohneinheiten schafft oder bestehende verkleinert, ändern sich die Volumenströme, und das Konzept ist neu zu rechnen. Praktisch: gleicher Plan, zwei Nachweise.
Über den Autor
Burak Uzun
Betreiber, redaktionelle Verantwortung · Köln
Verantwortlich für Recherche und Aufbereitung der Inhalte zur Abgeschlossenheitsbescheinigung nach § 7 Absatz 4 WEG und § 32 Absatz 2 WEG für Teilungserklärung und Eigentumswohnungen.
Methodik
Über diese Inhalte, Quellen und Aktualisierung
Methodik
Über diese Inhalte, Quellen und Aktualisierung
Quellenbasis
- WEG Wohnungseigentumsgesetz, §§ 7, 8, 32
- Landesbauordnungen, abweichende Zuständigkeiten
- AVA Allgemeine Verwaltungsvorschrift Wohnungsgrundbuch
Aktualisierung
Inhalte werden überprüft, wenn sich Vorschriften, Normen oder Förderlogik ändern. Stand dieser Seite: 9. Juni 2026. Frühere Stände sind über das Impressum nachfragbar.
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