Abgeschlossenheitsbescheinigung WEG Bezug, §3 und §7
Das WEG regelt seit 1951, wie aus einem Grundstück selbständige Eigentumswohnungen werden. Zwei Vorschriften sind im Antrag zentral: § 3 Abs. 3 WEG (Voraussetzung der Abgeschlossenheit) und § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 WEG (Bescheinigung der Baubehörde). Wir gehen den Wortlaut durch, zeigen, was die Reform 2020 verändert hat, und erklären, warum die Bescheinigung trotz Modernisierung Pflicht bleibt.
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Was regelt das WEG zur Abgeschlossenheitsbescheinigung?
Das Wohnungseigentumsgesetz, kurz WEG, regelt seit 1951 das Eigentum an einzelnen Wohnungen in Deutschland. Es macht den Schritt möglich, ein Mehrfamilienhaus rechtlich in selbständige Eigentumseinheiten aufzuteilen, jede mit eigenem Wohnungsgrundbuch. Ohne dieses Gesetz gäbe es schlicht keinen Markt für einzelne Eigentumswohnungen.
Zwei Wege führen zur Wohnungseigentumsbildung. Erstens die Vereinbarung mehrerer Miteigentümer nach §3 WEG, zweitens die Teilungserklärung eines Alleineigentümers nach §8 WEG. In beiden Fällen ist die Bescheinigung Pflicht. Welcher Paragraph für Sie gilt, hängt einzig daran, ob Sie Alleineigentümer sind oder das Grundstück mehreren gehört.
§ 3 Abs. 3 WEG im Wortlaut
§ 3 WEG regelt die vertragliche Einräumung von Sondereigentum durch mehrere Miteigentümer. Absatz 3 enthält die für die Bescheinigung entscheidende Soll-Vorschrift: Sondereigentum soll nur eingeräumt werden, wenn die Räume abgeschlossen sind. Seit der WEG-Reform 2020 steht diese Anforderung in Absatz 3 (vor dem 1. Dezember 2020 war es § 3 Abs. 2 a. F.).
§ 3 Abs. 3 WEG, Wortlaut Sondereigentum soll nur eingeräumt werden, wenn die Wohnungen oder sonstigen Räume in sich abgeschlossen sind.
Über das Vorliegen dieser Voraussetzung stellt die Baubehörde die Bescheinigung aus (§ 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 WEG); ohne sie kein Eintrag im Grundbuch.
§ 7 Abs. 4 WEG im Wortlaut
§ 7 Abs. 4 WEG regelt die Anlagen, die mit dem Eintragungsantrag beim Grundbuchamt einzureichen sind. Satz 1 Nr. 2 nennt die Bescheinigung der Baubehörde ausdrücklich als Pflichtanlage.
§ 7 Abs. 4 Satz 1 WEG, Auszug Der Eintragung sind als Anlagen beizufügen: 1. eine von der Baubehörde mit Unterschrift und Siegel oder Stempel versehene Bauzeichnung, aus der die Aufteilung des Gebäudes sowie Lage und Größe der Gebäudeteile ersichtlich ist (Aufteilungsplan); 2. eine Bescheinigung der Baubehörde, dass die Voraussetzungen des § 3 Absatz 3 vorliegen.
In der Praxis wird auf Anträgen häufig sowohl § 3 Abs. 3 WEG als auch § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 WEG genannt, weil beide Vorschriften aufeinander Bezug nehmen.
Was hat die WEG-Reform 2020 geändert?
Am 01-12-2020 trat die WEG Reform in Kraft. Sie modernisiert die Verwaltung, stärkt die Eigentümergemeinschaft als rechtsfähig und vereinfacht bauliche Veränderungen.
Was hat sich für die Bescheinigung geändert
- § 7 Abs. 4 WEG inhaltlich unverändert; die Abgeschlossenheits-Soll-Vorschrift wanderte von § 3 Abs. 2 a. F. in § 3 Abs. 3 WEG und gilt seither auch für sonstige Räume, nicht nur Wohnungen
- Ausweitung des Sondereigentums auf Außenflächen wie Stellplatz und Garten
- Vereinfachte Beschlussfassung in der WEG, mehrheitlich statt einstimmig
- Klarere Pflichten der Verwalterin oder des Verwalters
Für Antragsteller bedeutet die Reform vor allem mehr Spielraum bei der Definition von Sondernutzungsrechten und ein klarer geregeltes Verhältnis zur WEG nach Eintragung.
Worin unterscheiden sich Sondereigentum und Teileigentum?
Sondereigentum nach §3 Abs. 1 WEG bezeichnet Eigentum an Räumen, die zu Wohnzwecken dienen; Teileigentum ist dieselbe Rechtsform für nicht zu Wohnzwecken dienende Räume wie Praxis, Laden oder Büro. Beide entstehen über die Teilungserklärung und setzen jeweils eine Abgeschlossenheitsbescheinigung voraus.
Sondereigentum
Eigentum an einer Wohnung, also Räumen, die zu Wohnzwecken dienen. Wohnungseigentum besteht aus Sondereigentum plus Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum. Der Miteigentumsanteil bemisst sich nach den Quadratmetern je Einheit, weshalb eine saubere Wohnflächenberechnung nach WoFlV zur Pflichtanlage gehört, wenn die Anteile später nicht angreifbar sein sollen.
Eintrag im Wohnungsgrundbuch. Beleihbar wie ein eigenständiges Grundstück. Beim späteren Wiederverkauf einer einzelnen Einheit ist der Energieausweis nach GEG zwingende Pflichtanlage und gehört in jedes Exposé.
Teileigentum
Eigentum an Räumen, die nicht zu Wohnzwecken dienen. Praxis, Laden, Lager, Tiefgaragenstellplatz mit umschlossenen Wänden.
Eintrag im Teileigentumsgrundbuch. Rechtsfolge identisch zum Sondereigentum.
Wo die Grenze zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum verläuft, entscheidet sich auch an Bauteilen. Wohnungstrennwände sind nach § 5 WEG Gemeinschaftseigentum und gleichzeitig Bezugsobjekt im Schallschutznachweis nach DIN 4109, weil sie den Schallweg zwischen den Einheiten regeln. Brandwände im selben Bauteil bilden zugleich die Grundlage für den Brandschutznachweis nach Landesbauordnung. Schneidet die Aufteilung neue Lüftungswege, kommt pro Einheit ein Lüftungskonzept nach DIN 1946-6 dazu.
Wird die Gebäudehülle parallel zur Aufteilung modernisiert, etwa Fassade oder Dach im Beschluss nach § 21 WEG, fällt zusätzlich ein Wärmeschutznachweis nach GEG an. Steht im selben Zug der Tausch der Zentralheizung an, dimensioniert eine Heizlastberechnung nach DIN EN 12831 die neue Anlage je Strang. Praktisch heißt das: ein Termin für die Bescheinigung, ein Nachweis-Set für alles, was am Bestand verändert wird.
Bei größeren Mehrfamilienhäusern in der Hand eines Wohnungsunternehmens kommt eine zusätzliche Pflicht ins Spiel: Wer als kein kleines oder mittleres Unternehmen operiert, muss alle vier Jahre ein Energieaudit nach DIN EN 16247-1 durchführen. Das ist unabhängig von der WEG Aufteilung, fällt aber in der gleichen Lebenslage des Bestands an und sollte mitgedacht werden.
Häufige Stolperfallen und Tipps
§ 3 mit § 8 WEG verwechselt
Bei der Erstaufteilung durch einen Alleineigentümer ist § 8 WEG (in Verbindung mit § 7 Abs. 4 WEG) einschlägig. § 3 WEG betrifft den Vertrag mehrerer Miteigentümer. Die Bescheinigungspflicht gilt in beiden Fällen.
Reform Sondereigentum unterschätzt
Stellplatz und Garten lassen sich seit 2020 als Sondereigentum eintragen, das war früher nur als Sondernutzung möglich.
Gemeinschaftsordnung ohne WEG Bezug
Klauseln, die die WEG nach Reform widersprechen, sind unwirksam und führen zu Streit.
Verwalter Bestellung übergehen
Seit Reform muss der Verwalter durch Beschluss bestellt sein, eine Vollmacht reicht nicht mehr unbegrenzt.
Bauliche Veränderung falsch beurteilt
Was vor 2020 einstimmig nötig war, geht heute mehrheitlich. Wer nach altem Recht plant, scheitert im Alltag.
Aufteilung mit Stellplätzen nach WEG Reform
Wie es typisch nach der Reform 2020 läuft: Eigentümerin eines Mehrfamilienhauses will vier Wohnungen als Sondereigentum bilden, dazu vier Tiefgaragenstellplätze, und zwar nicht mehr nur als Sondernutzungsrecht, sondern als eigenständiges Sondereigentum.
Was die Reform hier möglich macht: Vor 2020 wären die Stellplätze nur als Sondernutzungsrecht eintragbar gewesen, mit allen Streitrisiken in einer späteren Eigentümergemeinschaft. Mit der Reform werden sie zum vollwertigen Sondereigentum, einzeln verkäuflich, einzeln beleihbar. Beim Einzelverkauf eines Stellplatzes zieht das Finanzamt eine eigene Kaufpreisaufteilung für Boden und Bauwerk heran.
Was als Nächstes?
Häufige Fragen
Was sagt § 3 Abs. 3 WEG?
Danach soll Sondereigentum nur eingeräumt werden, wenn die Wohnungen oder sonstigen Räume in sich abgeschlossen sind. Über das Vorliegen dieser Voraussetzung stellt die Baubehörde die Bescheinigung nach § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 WEG aus.
Was sagt §7 Abs. 4 WEG?
Satz 1 listet die beim Grundbuchamt einzureichenden Anlagen: Nr. 1 den Aufteilungsplan, Nr. 2 die Bescheinigung der Baubehörde über die Abgeschlossenheit nach § 3 Abs. 3 WEG.
Was hat die WEG Reform 2020 verändert?
Die Reform modernisiert die WEG Verwaltung, erweitert Sondereigentum auf Außenflächen und vereinfacht Beschlüsse. Bescheinigungspflicht bleibt bestehen.
Was ist der Unterschied zwischen Sondereigentum und Teileigentum?
Sondereigentum betrifft Wohnräume, Teileigentum nicht zu Wohnzwecken dienende Räume. Rechtsfolge identisch, Eintragung in unterschiedlichen Grundbüchern.
Wer ist Bauträger der WEG nach Erstaufteilung?
In der Regel der teilende Eigentümer, oft der Bauträger. Er kann sich per Vollmacht in der Teilungserklärung als Erstverwalter einsetzen lassen. Für den Vertrieb der einzelnen Einheiten lohnt eine vorherige Verkehrswertermittlung je Einheit.
Welche WEG-Paragraphen sind für die Aufteilung wichtig?
| Paragraph | Inhalt | Bezug zur Bescheinigung |
|---|---|---|
| §1 WEG | Begriffe Sondereigentum, Gemeinschaftseigentum | Grundlage der Einteilung |
| § 3 Abs. 3 WEG | Abgeschlossenheit der Wohnungen oder Räume | Voraussetzung der Bescheinigung |
| § 7 Abs. 4 S. 1 Nr. 2 WEG | Anlagen zum Eintragungsantrag | Bescheinigung Anlage |
| §8 WEG | Teilungserklärung Alleineigentümer | Bescheinigung Voraussetzung |
| §10 WEG | Rechtsfähigkeit der WEG | nach Eintragung |
| §20 WEG | Bauliche Veränderungen seit Reform 2020 | indirekter Bezug |
Die WEG Reform 2020 hat insbesondere §20 modernisiert. Bauliche Veränderungen wie Aufzug oder Dachausbau sind jetzt mit einfacher Mehrheit möglich, müssen aber von der Eigentümergemeinschaft beschlossen werden. Vor der Aufteilung gilt das nicht, da entscheidet noch der teilende Eigentümer.
Wichtig für die Bescheinigung ist nur der unveränderte Kernbestand der §3 und §7. Trotz Reform bleibt die Behördenbescheinigung Pflichtanlage. Ohne sie kein Eintrag im Grundbuch, das war 1951 so und ist 2026 immer noch so.
Burak Uzun
Betreiber, redaktionelle Verantwortung · Köln
Verantwortlich für Recherche und Aufbereitung der Inhalte zur Abgeschlossenheitsbescheinigung nach § 7 Absatz 4 WEG und § 32 Absatz 2 WEG für Teilungserklärung und Eigentumswohnungen.
Methodik
Über diese Inhalte, Quellen und Aktualisierung
Über diese Inhalte, Quellen und Aktualisierung
- WEG Wohnungseigentumsgesetz, §§ 7, 8, 32
- Landesbauordnungen, abweichende Zuständigkeiten
- AVA Allgemeine Verwaltungsvorschrift Wohnungsgrundbuch
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