Abgeschlossenheitsbescheinigung Teilungserklärung und Notarablauf
Nach der Bescheinigung kommt der Notar. Die Teilungserklärung ist die Urkunde, die aus einem Grundstück mehrere Eigentumseinheiten macht und den Verkauf einzelner Wohnungen erst möglich. Wir erklären den Unterschied zur Bescheinigung, was zwingend hineingehört und welche Klauseln Jahre später regelmäßig für Streit in der Eigentümergemeinschaft sorgen.
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Was ist die Teilungserklärung?
Die Teilungserklärung ist die notarielle Erklärung des Eigentümers, ein Grundstück in Wohnungseigentum und Teileigentum aufzuteilen. Geregelt in §8 WEG. Sie macht aus einem Grundstück mehrere selbständige Einheiten, jede mit eigenem Wohnungsgrundbuch und eigenem Lebenslauf.
Eingebettet ist die Gemeinschaftsordnung, also die Verfassung Ihrer künftigen WEG. Sie regelt Stimmrechte, Lastenverteilung, Sondernutzung, Hausgeld und Verwalter. Die Teilungserklärung schreiben Sie einmal, daraus leben Sie und alle künftigen Käufer dann jahrzehntelang. Genau deshalb verdient sie mehr Aufmerksamkeit, als sie in der Praxis oft bekommt.
Was ist der Unterschied zwischen Abgeschlossenheitsbescheinigung und Teilungserklärung?
Die Abgeschlossenheitsbescheinigung bestätigt die bauliche Abgeschlossenheit der Einheiten und wird von der Bauaufsicht ausgestellt; die Teilungserklärung nach §8 WEG begründet rechtlich das Wohnungseigentum und wird vom Notar beurkundet oder beglaubigt. Beide klingen ähnlich, haben aber unterschiedliche Aussteller und Funktion.
| Merkmal | Bescheinigung | Teilungserklärung |
|---|---|---|
| Aussteller | Bauaufsicht | Notar |
| Rechtsgrundlage | § 3 Abs. 3 und § 7 Abs. 4 WEG | §8 WEG |
| Inhalt | Bauliche Abgeschlossenheit | Eigentumsaufteilung plus Gemeinschaftsordnung |
| Form | Bescheinigung mit Stempel | Notariell beurkundet oder beglaubigt |
| Reihenfolge | zuerst | danach |
Was steht in der Teilungserklärung?
Eine vollständige Teilungserklärung umfasst typisch 20 bis 40 Seiten. Standardwerk plus Anlagen. Wie die Urkunde gegliedert ist und wo die Grenze zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum verläuft, zeigt die Seite Aufbau der Teilungserklärung.
Pflichtbestandteile
- Aufteilung in Wohnungs und Teileigentum nach §8 WEG
- Bezugnahme auf Aufteilungsplan und Abgeschlossenheitsbescheinigung
- Festlegung Miteigentumsanteile, üblich in Tausendstel
- Sondernutzungsrechte für Garten, Stellplatz, Speicher
- Gemeinschaftsordnung mit Verwaltung, Stimmrecht, Kostenverteilung
- Vollmachten, etwa für den Bauträger zur Erstverwaltung
Hinweis zu den Pflichtbestandteilen: Die in Tausendstel angegebenen Miteigentumsanteile sollten auf einer geprüften Wohnflächenberechnung nach WoFlV beruhen, weil die Kosten der Gemeinschaft nach § 16 Abs. 2 WEG grundsätzlich nach diesen Anteilen verteilt werden. Werden Trennwände zwischen Sondereigentumseinheiten nachträglich verändert, gehört ein aktueller Schallschutznachweis nach DIN 4109 ans Anlagenset, weil er die akustische Grenze zwischen den Einheiten dokumentiert. Beim späteren Wiederverkauf einer Einheit ist zusätzlich der Energieausweis nach GModG (Gebäudemodernisierungsgesetz, bis Juli 2026 Gebäudeenergiegesetz GEG) spätestens bei der Besichtigung vorzulegen und nach Vertragsschluss zu übergeben, seine Kennwerte gehören in jedes Exposé.
Gemeinschaftsordnung im Fokus
Die Gemeinschaftsordnung wird oft unterschätzt. Sie regelt, wer in der Eigentümergemeinschaft wie viele Stimmen hat, wie Hausgeld verteilt wird und welche baulichen Veränderungen ohne Mehrheit erlaubt sind. Schlechte Klauseln rächen sich Jahre später.
Für später beschlossene Modernisierungen am Gemeinschaftseigentum, etwa Fassadendämmung oder Dachsanierung nach § 20 WEG mit einfacher Mehrheit, fällt zusätzlich ein Wärmeschutznachweis nach GModG an. Sinnvoll, das schon in der Gemeinschaftsordnung als Verfahrensschritt zu benennen, weil sonst jede Modernisierung neu diskutiert werden muss.
Wie läuft die Beurkundung beim Notar in 5 Schritten ab?
- 1
Entwurf
Notar erstellt Entwurf der Teilungserklärung auf Basis von Aufteilungsplan und Bescheinigung.
- 2
Vorbesprechung
Eigentümer prüft Entwurf, klärt Fragen zur Gemeinschaftsordnung und Sondernutzung.
- 3
Beurkundung
Beim Notartermin liest der Notar die Erklärung vor, Eigentümer unterschreiben. Bei reiner Beglaubigung unterschreiben Sie den Entwurf vor dem Notar.
- 4
Eintragungsantrag
Notar reicht beim Grundbuchamt den Antrag auf Anlegung der Wohnungsgrundbücher ein.
- 5
Wohnungsgrundbuch
Grundbuchamt legt je Einheit ein eigenes Grundbuch an, ab jetzt einzeln verkaufbar.
Was kostet die Teilungserklärung beim Notar nach GNotKG?
Für die Teilungserklärung nach § 8 WEG berechnet der Notar eine 1,0 Gebühr nach KV 21200 GNotKG aus Tabelle B. Geschäftswert ist nach § 42 GNotKG der Wert des bebauten Grundstücks, bei einem noch zu errichtenden Gebäude zuzüglich des Werts des Bauwerks. Entwirft der Notar die Erklärung vollständig und beglaubigt nur die Unterschrift, fällt nach KV 24101 mit § 92 Abs. 2 GNotKG ebenfalls 1,0 an, die Beglaubigung selbst ist dann gebührenfrei (Vorbemerkung 2.4.1 Abs. 2 KV). Schließen mehrere Miteigentümer einen Vertrag nach § 3 WEG, sind es 2,0 nach KV 21100. Das Grundbuchamt berechnet für die Anlegung der Wohnungs und Teileigentumsgrundbücher eine 1,0 Gebühr nach KV 14112 aus demselben Wert, einmal für das ganze Grundstück und nicht je Einheit.
| Verkehrswert | Notarhonorar | Grundbuchamt | Summe |
|---|---|---|---|
| 300.000 € | 635 € | 635 € | 1.270 € |
| 600.000 € | 1.095 € | 1.095 € | 2.190 € |
| 1.200.000 € | 2.055 € | 2.055 € | 4.110 € |
| 2.500.000 € | 4.135 € | 4.135 € | 8.270 € |
Rechenweg: Gebührensatz mal Tabellenwert der Tabelle B, etwa 1,0 × 1.095 € bei 600.000 € Geschäftswert. Der Notar rechnet zuzüglich Auslagen und Umsatzsteuer ab, das Grundbuchamt ohne Umsatzsteuer. Übernimmt der Notar Vollzugs oder Betreuungstätigkeiten, kommen Gebühren nach KV 22110 ff. und 22200 hinzu. Alle Kostenbestandteile vom Aufteilungsplan bis zum Grundbuchamt mit Beispielrechnung und den Kosten einer späteren Änderung stehen auf der Seite Teilungserklärung Kosten.
Häufige Stolperfallen und Tipps
Bescheinigung fehlt beim Notartermin
Ohne Bescheinigung kein Notartermin. Beglaubigtes Original mitbringen, drei Ausfertigungen sind Standard.
Gemeinschaftsordnung ungeprüft
Standardklauseln werden Jahre später zur Belastung. Lassen Sie die Gemeinschaftsordnung von einem WEG erfahrenen Anwalt prüfen, bevor Sie unterschreiben.
Sondernutzung vergessen
Garten und Stellplatz nicht in der Teilungserklärung benannt. Nachträgliche Aufnahme braucht eine neue notarielle Erklärung und meist die Zustimmung aller Eigentümer.
Falscher Geschäftswert
Verkehrswert zu niedrig angesetzt führt später zu Nachforderungen vom Notar.
Bauträgerklauseln nicht entfernt
Der erste Verwalter darf nach § 26 Abs. 2 WEG höchstens für drei Jahre bestellt werden. Prüfen Sie außerdem Vollmachten, mit denen sich der Bauträger spätere Änderungen der Teilungserklärung vorbehält.
Tipp für vermietende Käufer: Wer eine einzelne Einheit später vermietet, profitiert steuerlich von einem Restnutzungsdauer Gutachten als AfA Hebel. Statt der pauschalen Abschreibung nach § 7 Abs. 4 EStG (bei Baujahren 1925 bis 2022 meist 2 Prozent, also 50 Jahre) lässt sich eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer ansetzen, wenn ein Gutachten sie belegt. Das Gutachten lässt sich parallel zur Beurkundung beauftragen.
Mehrfamilienhaus, Bestand, vier Wohnungen
So sieht die Teilungserklärung in einem alltäglichen Fall aus, hier verdichtet aus typischen Bestandsbauten in einer Großstadt wie Hamburg. Vier Wohnungen, Baujahr Mitte der 1960er Jahre, Verkehrswert um 1,8 Millionen Euro. Die Eigentümerin will zwei Wohnungen verkaufen, zwei behalten. Beispielrechnung: Tabelle B ergibt bei 1,8 Millionen Euro 3.015 € für eine 1,0 Gebühr, Notar (KV 21200, zuzüglich Auslagen und Umsatzsteuer) und Grundbuchamt (KV 14112) berechnen je 1,0.
Was im Hintergrund läuft: Der Notar zieht den Entwurf in zehn Werktagen, die Beurkundung folgt am elften. Das Grundbuchamt trägt im Wohnungsgrundbuch nach gut drei Wochen ein. Die erste Wohnung steht im Folgemonat zum Verkauf. So ein Verlauf gilt als Standard, wenn Pläne und Substanz übereinstimmen. Steuerlich folgt direkt die Kaufpreisaufteilung Boden und Gebäude, weil das Finanzamt sie für die AfA des Käufers prüft.
Was als Nächstes?
Häufige Fragen
Was ist der Unterschied zwischen Bescheinigung und Teilungserklärung?
Die Bescheinigung ist die behördliche Bestätigung der baulichen Abgeschlossenheit. Die Teilungserklärung ist die notarielle Erklärung des Eigentümers, das Grundstück aufzuteilen. Erst Bescheinigung, dann Teilungserklärung.
Brauche ich für die Teilungserklärung einen Notar?
In der Regel ja. § 8 WEG schreibt selbst keine Form vor, das Grundbuchamt trägt nach § 29 GBO aber nur auf Grundlage einer öffentlichen oder öffentlich beglaubigten Urkunde ein. Es genügt also, wenn der Notar Ihre Unterschrift beglaubigt. In der Praxis wird die Teilungserklärung meist beurkundet, damit spätere Kaufverträge nach § 13c BeurkG auf sie und die Gemeinschaftsordnung verweisen können. Für einen Vertrag mehrerer Miteigentümer nach § 3 WEG gelten dagegen die Auflassungsform und § 311b BGB (§ 4 Abs. 2 und 3 WEG), er wird deshalb beurkundet.
Was kostet eine Teilungserklärung beim Notar?
Für die Teilungserklärung nach § 8 WEG fällt eine 1,0 Gebühr nach KV 21200 GNotKG an, berechnet aus dem Wert des bebauten Grundstücks (§ 42 GNotKG). Bei 600.000 Euro sind das 1.095 Euro zuzüglich Auslagen und Umsatzsteuer. Fertigt der Notar den vollständigen Entwurf und beglaubigt nur die Unterschrift, kostet das nach KV 24101 ebenfalls 1,0. Ein Vertrag nach § 3 WEG kostet 2,0 nach KV 21100.
Kann ich die Teilungserklärung später ändern?
Ja, in der Regel mit Zustimmung aller Wohnungseigentümer, sofern die Gemeinschaftsordnung keine Öffnungsklausel enthält. Für das Grundbuch genügt oft eine notariell beglaubigte Erklärung nach § 29 GBO. Wird Gemeinschaftseigentum zu Sondereigentum, ist die Auflassungsform nach § 4 WEG nötig. Der größte Aufwand liegt meist darin, alle Zustimmungen einzuholen.
Was ist die Gemeinschaftsordnung?
Sie ist Bestandteil der Teilungserklärung und regelt die innere Organisation der WEG, etwa Stimmrechte, Hausgeld, Verwalter und Sondernutzung.
Was bestimmt den Verkehrswert beim Notar?
Der Notar setzt als Geschäftswert nach § 42 GNotKG den Wert des bebauten Grundstücks an. Bei Bauträgermodellen mit noch zu errichtendem Gebäude kommt der Wert des geplanten Bauwerks zum Grundstückswert hinzu. Bei Bestandsaufteilungen oft die letzte Verkehrswertermittlung oder ein aktuelles Sachverständigengutachten.
Wer keinen aktuellen Wert hat, kann eine Schätzung des Finanzamts oder eine Maklerwerteinschätzung verwenden. Wichtig ist Plausibilität, der Notar prüft die Angabe nicht inhaltlich, ein zu niedriger Wert führt aber bei späterer Korrektur zu Nachforderungen.
Bei mehreren Aufteilungen im selben Haus lohnt es sich, die Werte aller Einheiten in einer Liste zu führen. Notar und Grundbuchamt arbeiten dann effizient, weil die Bemessungsgrundlage je Einheit transparent ist.
Burak Uzun
Betreiber, redaktionelle Verantwortung · Köln
Verantwortlich für Recherche und Aufbereitung der Inhalte zur Abgeschlossenheitsbescheinigung nach § 7 Absatz 4 WEG und § 32 Absatz 2 WEG für Teilungserklärung und Eigentumswohnungen.
Methodik
Über diese Inhalte, Quellen und Aktualisierung
Über diese Inhalte, Quellen und Aktualisierung
- WEG Wohnungseigentumsgesetz, §§ 7, 8, 32
- AVA Allgemeine Verwaltungsvorschrift Wohnungsgrundbuch
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