Abgeschlossenheitsbescheinigung Teilungserklärung und Notarablauf
Nach der Bescheinigung kommt der Notar. Die Teilungserklärung ist die Urkunde, die aus einem Grundstück mehrere Eigentumseinheiten macht und den Verkauf einzelner Wohnungen erst möglich. Wir erklären den Unterschied zur Bescheinigung, was zwingend hineingehört und welche Klauseln Jahre später regelmäßig für Streit in der Eigentümergemeinschaft sorgen.
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Was ist die Teilungserklärung?
Die Teilungserklärung ist die notarielle Erklärung des Eigentümers, ein Grundstück in Wohnungseigentum und Teileigentum aufzuteilen. Geregelt in §8 WEG. Sie macht aus einem Grundstück mehrere selbständige Einheiten, jede mit eigenem Wohnungsgrundbuch und eigenem Lebenslauf.
Eingebettet ist die Gemeinschaftsordnung, also die Verfassung Ihrer künftigen WEG. Sie regelt Stimmrechte, Lastenverteilung, Sondernutzung, Hausgeld und Verwalter. Die Teilungserklärung schreiben Sie einmal, daraus leben Sie und alle künftigen Käufer dann jahrzehntelang. Genau deshalb verdient sie mehr Aufmerksamkeit, als sie in der Praxis oft bekommt.
Was ist der Unterschied zwischen Abgeschlossenheitsbescheinigung und Teilungserklärung?
Die Abgeschlossenheitsbescheinigung bestätigt die bauliche Abgeschlossenheit der Einheiten und wird von der Bauaufsicht ausgestellt; die Teilungserklärung nach §8 WEG begründet rechtlich das Wohnungseigentum und wird vom Notar beurkundet. Beide klingen ähnlich, haben aber unterschiedliche Aussteller und Funktion.
| Merkmal | Bescheinigung | Teilungserklärung |
|---|---|---|
| Aussteller | Bauaufsicht oder Sachverständiger | Notar |
| Rechtsgrundlage | § 3 Abs. 3 und § 7 Abs. 4 WEG | §8 WEG |
| Inhalt | Bauliche Abgeschlossenheit | Eigentumsaufteilung plus Gemeinschaftsordnung |
| Form | Bescheinigung mit Stempel | Notarielle Urkunde |
| Reihenfolge | zuerst | danach |
Was steht in der Teilungserklärung?
Eine vollständige Teilungserklärung umfasst typisch 20 bis 40 Seiten. Standardwerk plus Anlagen.
Pflichtbestandteile
- Aufteilung in Wohnungs und Teileigentum nach §8 WEG
- Bezugnahme auf Aufteilungsplan und Abgeschlossenheitsbescheinigung
- Festlegung Miteigentumsanteile, üblich in Tausendstel
- Sondernutzungsrechte für Garten, Stellplatz, Speicher
- Gemeinschaftsordnung mit Verwaltung, Stimmrecht, Kostenverteilung
- Vollmachten, etwa für den Bauträger zur Erstverwaltung
Hinweis zu den Pflichtbestandteilen: Die in Tausendstel angegebenen Miteigentumsanteile sollten auf einer geprüften Wohnflächenberechnung nach WoFlV beruhen, weil Notar und Grundbuchamt die Plausibilität der Anteile gegen die Quadratmeter prüfen. Werden Trennwände zwischen Sondereigentumseinheiten nachträglich verändert, gehört ein aktueller Schallschutznachweis nach DIN 4109 ans Anlagenset, weil er die akustische Grenze zwischen den Einheiten dokumentiert. Beim späteren Wiederverkauf einer Einheit ist zusätzlich der Energieausweis nach GEG Pflichtanlage zum Notarvertrag und gehört in jedes Exposé.
Gemeinschaftsordnung im Fokus
Die Gemeinschaftsordnung wird oft unterschätzt. Sie regelt, wer in der Eigentümergemeinschaft wie viele Stimmen hat, wie Hausgeld verteilt wird und welche baulichen Veränderungen ohne Mehrheit erlaubt sind. Schlechte Klauseln rächen sich Jahre später.
Für später beschlossene Modernisierungen am Gemeinschaftseigentum, etwa Fassadendämmung oder Dachsanierung nach § 20 WEG mit einfacher Mehrheit, fällt zusätzlich ein Wärmeschutznachweis nach GEG an. Sinnvoll, das schon in der Gemeinschaftsordnung als Verfahrensschritt zu benennen, weil sonst jede Modernisierung neu diskutiert werden muss.
Wie läuft die Beurkundung beim Notar in 5 Schritten ab?
- 1
Entwurf
Notar erstellt Entwurf der Teilungserklärung auf Basis von Aufteilungsplan und Bescheinigung.
- 2
Vorbesprechung
Eigentümer prüft Entwurf, klärt Fragen zur Gemeinschaftsordnung und Sondernutzung.
- 3
Beurkundung
Beim Notartermin liest der Notar die Erklärung vor, Eigentümer unterschreiben.
- 4
Eintragungsantrag
Notar reicht beim Grundbuchamt den Antrag auf Anlegung der Wohnungsgrundbücher ein.
- 5
Wohnungsgrundbuch
Grundbuchamt legt je Einheit ein eigenes Grundbuch an, ab jetzt einzeln verkaufbar.
Was kostet die Teilungserklärung beim Notar nach GNotKG?
Die Teilungserklärung beim Notar kostet nach dem GNotKG je nach Verkehrswert des Grundstücks rund 800 bis 5.000 Euro: Für die Beurkundung fallen typisch 1,0 bis 2,0 Gebühren an, plus Auslagen. Die Grundbucheintragung kommt mit weiteren etwa 0,5 Gebühren je Einheit hinzu.
| Verkehrswert | Notarhonorar | Grundbuchamt | Summe |
|---|---|---|---|
| 300.000 € | 820 € | 230 € | 1.050 € |
| 600.000 € | 1.450 € | 410 € | 1.860 € |
| 1.200.000 € | 2.480 € | 650 € | 3.130 € |
| 2.500.000 € | 4.250 € | 1.180 € | 5.430 € |
Beträge verstehen sich plus Mehrwertsteuer und Auslagen. Bei mehreren Eigentümern oder Sondernutzungsregelungen können Notare zusätzliche Gebühren ansetzen.
Häufige Stolperfallen und Tipps
Bescheinigung fehlt beim Notartermin
Ohne Bescheinigung kein Notartermin. Beglaubigtes Original mitbringen, drei Ausfertigungen sind Standard.
Gemeinschaftsordnung ungeprüft
Standardklauseln werden Jahre später zur Belastung. Lassen Sie die Gemeinschaftsordnung von einem WEG erfahrenen Anwalt prüfen, bevor Sie unterschreiben.
Sondernutzung vergessen
Garten und Stellplatz nicht in der Teilungserklärung benannt. Nachträgliche Aufnahme braucht erneute Beurkundung.
Falscher Geschäftswert
Verkehrswert zu niedrig angesetzt führt später zu Nachforderungen vom Notar.
Bauträgerklauseln nicht entfernt
Erstverwalter Vollmachten für 5 oder 10 Jahre sind oft unfair für Käufer und sollten verhandelt werden.
Tipp für vermietende Käufer: Wer eine einzelne Einheit später vermietet, profitiert steuerlich von einem Restnutzungsdauer Gutachten als AfA Hebel. Statt der pauschalen 50 Jahre sind oft 25 bis 30 Jahre Abschreibung darstellbar, was die Steuerlast spürbar senkt. Das Gutachten lässt sich parallel zur Beurkundung beauftragen.
Mehrfamilienhaus, Bestand, vier Wohnungen
So sieht die Teilungserklärung in einem alltäglichen Fall aus, hier verdichtet aus typischen Bestandsbauten in einer Großstadt wie Hamburg. Vier Wohnungen, Baujahr Mitte der 1960er Jahre, Verkehrswert um 1,8 Millionen Euro. Die Eigentümerin will zwei Wohnungen verkaufen, zwei behalten.
Was im Hintergrund läuft: Der Notar zieht den Entwurf in zehn Werktagen, die Beurkundung folgt am elften. Das Grundbuchamt trägt im Wohnungsgrundbuch nach gut drei Wochen ein. Die erste Wohnung steht im Folgemonat zum Verkauf. So ein Verlauf gilt als Standard, wenn Pläne und Substanz übereinstimmen. Steuerlich folgt direkt die Kaufpreisaufteilung Boden und Gebäude, weil das Finanzamt sie für die AfA des Käufers prüft.
Was als Nächstes?
Häufige Fragen
Was ist der Unterschied zwischen Bescheinigung und Teilungserklärung?
Die Bescheinigung ist die behördliche Bestätigung der baulichen Abgeschlossenheit. Die Teilungserklärung ist die notarielle Erklärung des Eigentümers, das Grundstück aufzuteilen. Erst Bescheinigung, dann Teilungserklärung.
Brauche ich für die Teilungserklärung einen Notar?
Ja, sie ist beurkundungspflichtig nach §8 WEG. Ohne Notar keine Eintragung im Grundbuch.
Was kostet eine Teilungserklärung beim Notar?
Je nach Verkehrswert des Grundstücks 800 bis 5.000 Euro. Standard sind 1,0 bis 2,0 Gebühren nach GNotKG.
Kann ich die Teilungserklärung später ändern?
Ja, aber nur mit Zustimmung aller Wohnungseigentümer und erneuter notarieller Beurkundung. Das ist teuer und langwierig.
Was ist die Gemeinschaftsordnung?
Sie ist Bestandteil der Teilungserklärung und regelt die innere Organisation der WEG, etwa Stimmrechte, Hausgeld, Verwalter und Sondernutzung.
Was bestimmt den Verkehrswert beim Notar?
Der Notar setzen den Geschäftswert in Höhe des Verkehrswerts an. Bei Bauträgermodellen ist das die Summe der späteren Kaufpreise. Bei Bestandsaufteilungen oft die letzte Verkehrswertermittlung oder ein aktuelles Sachverständigengutachten.
Wer keinen aktuellen Wert hat, kann eine Schätzung des Finanzamts oder eine Maklerwerteinschätzung verwenden. Wichtig ist Plausibilität, der Notar prüft die Angabe nicht inhaltlich, ein zu niedriger Wert führt aber bei späterer Korrektur zu Nachforderungen.
Bei mehreren Aufteilungen im selben Haus lohnt es sich, die Werte aller Einheiten in einer Liste zu führen. Notar und Grundbuchamt arbeiten dann effizient, weil die Bemessungsgrundlage je Einheit transparent ist.
Burak Uzun
Betreiber, redaktionelle Verantwortung · Köln
Verantwortlich für Recherche und Aufbereitung der Inhalte zur Abgeschlossenheitsbescheinigung nach § 7 Absatz 4 WEG und § 32 Absatz 2 WEG für Teilungserklärung und Eigentumswohnungen.
Methodik
Über diese Inhalte, Quellen und Aktualisierung
Über diese Inhalte, Quellen und Aktualisierung
- WEG Wohnungseigentumsgesetz, §§ 7, 8, 32
- AVA Allgemeine Verwaltungsvorschrift Wohnungsgrundbuch
Inhalte werden überprüft, wenn sich Vorschriften, Normen oder Förderlogik ändern. Stand dieser Seite: 9. Juni 2026. Frühere Stände sind über das Impressum nachfragbar.
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