Abgeschlossenheitsbescheinigung Grundbuchamt und Wohnungsgrundbuch

Wie ist das Grundbuch aufgebaut?

Das Grundbuch ist ein öffentliches Register, geführt vom zuständigen Amtsgericht. Es dokumentiert für jedes Grundstück Eigentumsverhältnisse, Lasten und Beschränkungen. Eintragungen genießen öffentlichen Glauben, sprich: Wer im Grundbuch steht, gilt rechtlich als Eigentümer. Diese Verlässlichkeit ist der Grund, warum Banken bei Finanzierungen so stark auf den Grundbuchstand schauen.

Mit der Wohnungseigentumsbildung entstehen aus einem Grundstücksgrundbuch mehrere Wohnungsgrundbücher. Je Einheit eines, geführt unter eigener Nummer beim selben Amtsgericht. Aus einer einzigen Akte wird eine ganze Familie von Einzelakten, die nebeneinander leben und sich gegenseitig nicht mehr blockieren.

Wie wird ein Wohnungsgrundbuch angelegt?

Das Grundbuchamt prüft die Eintragungsfähigkeit der Teilungserklärung. Es kontrolliert formale Voraussetzungen und legt anschließend die Wohnungsgrundbücher an.

Was im Wohnungsgrundbuch steht

• Bestandsverzeichnis mit Einheitsnummer und Miteigentumsanteil
• Abteilung 1, Eigentümer mit Anschrift und Erwerbsgrund
• Abteilung 2, Belastungen und Beschränkungen wie Sondernutzung
• Abteilung 3, Hypotheken und Grundschulden

Sobald das Wohnungsgrundbuch besteht, ist die Einheit rechtlich verselbständigt. Verkauf, Beleihung und Vererbung laufen ab jetzt unabhängig vom Rest des Hauses. Praxistipp: Die Miteigentumsanteile, die im Bestandsverzeichnis stehen, sind kein Schätzwert, sondern leiten sich aus den Quadratmetern je Einheit ab. Eine saubere Wohnflächenberechnung nach WoFlV als Anlage zur Teilungserklärung sorgt dafür, dass das Grundbuchamt die Anteile nicht beanstandet und Streit zwischen den späteren Eigentümern erst gar nicht entsteht.

Wie lange dauert die Eintragung beim Grundbuchamt?

Die Bearbeitung dauert meistens zwei bis sechs Wochen ab Einreichung der Teilungserklärung. Großstädte mit hoher Auslastung wie Berlin oder München liegen am oberen Rand, kleinere Amtsgerichte erledigen den Vorgang oft in unter zwei Wochen.

Beschleunigen lässt sich der Ablauf nicht. Wer aber vollständige Unterlagen einreicht, vermeidet Rückfragen, und jede Rückfrage kostet zwei bis drei Wochen extra. Eine kleine Gegenmaßnahme aus der Praxis: Wir empfehlen, den Notar gleich um eine Eintragungsbestätigung zu bitten, sobald das Wohnungsgrundbuch existiert. Damit haben Sie schwarz auf weiß den Beleg, ab wann die Einheit notariell veräußerbar ist.

Übrigens: Eine Eilbedürftigkeit beschleunigt die Bearbeitung nur in echten Ausnahmefällen, etwa bei drohender Insolvenz oder bei einer Zwangsversteigerung. Reine Verkaufstermine reichen dem Grundbuchamt allein nicht aus.

Sobald die Wohnungsgrundbücher angelegt sind, beginnt die Verkaufsphase. Damit Käufer und Finanzamt die richtige AfA Basis haben, muss der Kaufpreis sauber zerlegt werden in Bodenanteil und Gebäudeanteil. Mehr dazu unter Kaufpreisaufteilung in Boden und Gebäude. Das Finanzamt legt eine Aufteilung im Notarvertrag grundsätzlich zugrunde, solange sie die realen Wertverhältnisse nicht grundlegend verfehlt und wirtschaftlich haltbar ist, so die ständige Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs. Bei Vermietung der Einheit lohnt parallel ein Restnutzungsdauer Gutachten zur AfA Erhöhung, wenn das Gebäude voraussichtlich kürzer nutzbar ist als die Pauschale nach § 7 Abs. 4 EStG unterstellt.

Wie begleiten Sie den Eintragungsantrag?

Der Notar reicht den Eintragungsantrag meistens digital beim Grundbuchamt ein. Übergeben werden Teilungserklärung, Aufteilungsplan, Bescheinigung, aktueller Grundbuchauszug und ein Antrag auf Anlegung der Wohnungsgrundbücher.

In Pilotländern wie Berlin und Hamburg läuft der Antrag über das elektronische Grundbuch. Der Notar lädt die Unterlagen hoch, das Grundbuchamt prüft elektronisch und legt nach Eingang automatisch die Wohnungsgrundbücher an. Bearbeitungszeiten sinken dadurch von 6 auf 3 Wochen.

Wer eine Bank zur Finanzierung einer Einheit benötigt, sollte die Bank schon parallel briefen. Sobald das Wohnungsgrundbuch existiert, kann die Bank die Hypothek beantragen. Wer hier 2 Wochen vorausschaut, vermeidet Verzögerungen beim Notarvollzug.

Die Reihenfolge im Wohnungsgrundbuch ist nicht beliebig. Sondernutzungsrechte werden erst nach Eintragung der Eigentümer ergänzt. Wer Garten oder Stellplatz nicht direkt in die Teilungserklärung aufnehmen lässt, zahlt später für eine Nachtragsurkunde.