Abgeschlossenheitsbescheinigung Behörde, Kosten und Ablauf in Bayern
Bayern hat eine eigene Verwaltungsvorschrift zur Abgeschlossenheit, mit klaren Mindestmaßen für Räume und Trennwände. Zuständig ist die Bauaufsicht der kreisfreien Stadt oder das Landratsamt.
- Gebühr typisch
- 220 bis 500 €
- Bearbeitung
- vier bis sechs Wochen
- Sachverständiger
- ja
- Rechtsgrundlage
- § 7 Abs. 4 S. 1 Nr. 2 i. V. m. § 3 Abs. 3 WEG; Zuständigkeit: Bayerische Bauordnung (BayBO)
Welche Behörde stellt aus?
Die Abgeschlossenheitsbescheinigung wird in Bayern von der nach Landesrecht zuständigen Baubehörde ausgestellt in der Regel der unteren Bauaufsichts- beziehungsweise Baurechtsbehörde, also dem Bauamt der kreisfreien Stadt oder dem Landratsamt. Rechtsgrundlage ist bundeseinheitlich § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 in Verbindung mit § 3 Abs. 3 WEG sowie die Allgemeine Verwaltungsvorschrift für die Ausstellung von Bescheinigungen nach dem Wohnungseigentumsgesetz (AVA); welche Behörde in Bayern zuständig ist, regelt das Landesrecht über die Bauaufsichtsbehörden. Welche Stelle für Ihre Liegenschaft konkret zuständig ist, zeigt die Übersicht der Eckwerte weiter unten.
In Bayern stellen die unteren Bauaufsichtsbehörden die Bescheinigung auf Grundlage der bundeseinheitlichen Allgemeinen Verwaltungsvorschrift zum Wohnungseigentumsgesetz aus. Maßgeblich ist die Abgeschlossenheit, also die vollständige Trennung der Einheiten durch Wände und Decken sowie ein eigener abschließbarer Zugang. Auf diese Punkte sollte der Aufteilungsplan eindeutig eingehen.
Bayern hat die bundeseinheitliche Allgemeine Verwaltungsvorschrift zum Wohnungseigentumsgesetz übernommen. Sie stellt auf die Abgeschlossenheit ab, also auf die vollständige Trennung durch Wände und Decken und einen eigenen abschließbaren Zugang, nicht auf eine gegenüber anderen Ländern verschärfte Mindestraumgröße.
Welche Eckwerte gelten für die Abgeschlossenheitsbescheinigung in Bayern?
Die zentralen Werte zur Bescheinigung in Bayern im Überblick. Die genannten Spannen entsprechen typischen Korridoren bei einem Mehrfamilienhaus mit vier bis sechs Einheiten und sauberer Aktenlage. Bei abweichendem Umfang verschiebt sich die Spanne in beide Richtungen.
| Gebühr typisch | 220 bis 500 € |
|---|---|
| Bearbeitung | vier bis sechs Wochen |
| Sachverständiger | ja |
| Rechtsgrundlage | § 7 Abs. 4 S. 1 Nr. 2 i. V. m. § 3 Abs. 3 WEG; Zuständigkeit: Bayerische Bauordnung (BayBO) |
Wer eine konkrete Zahl für das eigene Objekt sucht, findet sie im Live Rechner. Er rechnet das Bundesland als Variable in die Spannenermittlung ein und berücksichtigt zusätzlich Einheitenzahl, Bauform und Aussteller.
Welche Behörde ist in den größten Städten zuständig?
Direkt zur zuständigen Stelle mit eigener Antragsstrecke und aktuellen Gebühren. Klick öffnet die Behördenseite in einem neuen Tab.
Worauf sollten Sie in Bayern besonders achten?
- 1In München liegt die Bearbeitungszeit aufgrund hoher Antragszahl bei sechs bis zehn Wochen, frühzeitig einreichen.
- 2Bayern verlangt den Aufteilungsplan zwingend mit Maßstab 1:100 und farblicher Abgrenzung der Sondereigentumseinheiten.
- 3Beim Nachweis der Abgeschlossenheit reicht für Bestandsbauten oft die Erklärung des bauvorlageberechtigten Architekten.
Was können Sie parallel zur Abgeschlossenheitsbescheinigung anstoßen?
Sobald die Bescheinigung absehbar ist, lohnt sich, zwei Folgeschritte gleich mit zu starten. Beide laufen unabhängig vom Antrag und sind beim Verkauf später Pflicht oder klare Empfehlung.
Energieausweis nach GEG
Bei Inserierung der Wohnung vorzulegen. Bedarfs- oder Verbrauchsausweis je nach Baujahr und Sanierungsstand.
energieausweis-erstellen24.deVerkehrswertgutachten
Ordnet die Preisverhandlung mit Käufern, Geschwistern oder der Bank. Voraussetzung für Beleihung.
wonora.deHeizlastberechnung nach DIN EN 12831
Bei eigener Heizung pro Einheit Pflichtwerk. Auch bei Modernisierung der Heizungsanlage als Grundlage relevant.
heizlastberechnung-online24.deWie kommen Sie in Bayern Schritt für Schritt zur Bescheinigung?
Vier Schritte, damit der Antrag in Bayern ohne Korrekturschleife durchgeht. Wer sauber vorbereitet, spart in der Regel zwei bis vier Wochen Bearbeitungszeit.
- 01
Unterlagen zusammenstellen
Aufteilungsplan im Maßstab 1:100, Lageplan, Wohnflächenberechnung, Antragsformular der zuständigen Behörde und Vollmachten bei mehreren Eigentümern.
- 02
Plausibilität prüfen
Außenmaße, Wandverläufe und Geschosshöhen müssen mit der ursprünglichen Baugenehmigung übereinstimmen. Abweichungen vorab dokumentieren, damit beim Ortstermin keine Überraschungen auftauchen.
- 03
Antrag einreichen
In den größeren Städten Bayerns digital über das Bauportal der Behörde, in kleineren Gemeinden klassisch per Post oder vor Ort. Eingangsbestätigung kommt meist innerhalb von drei Werktagen.
- 04
Ortstermin oder Aktensicht
In München und Nürnberg üblich auch bei sauberer Aktenlage. Auf dem Land oft auf Plausibilitätsprüfung reduziert.
Praxisbeispiel: Mehrfamilienhaus in München
Ein typischer Fall, wie er bei der Bauaufsicht in Bayern regelmäßig eingeht. Die Eckdaten dienen als Orientierung, konkrete Werte für Ihr Objekt liefert der Live Rechner.
Objekt
- Mehrfamilienhaus in München
- Baujahr 1971, energetisch saniert 2018
- vier Wohneinheiten
- 520 m² Wohnfläche gesamt
- Erdgeschoss als Maisonette, zwei Obergeschosswohnungen, Studio im Dachgeschoss
Ablauf
- Architekt zeichnet Aufteilungsplan im Maßstab 1:100
- Wohnflächenberechnung nach WoFlV liegt vor
- Antrag bei der Bauaufsicht eingereicht
- Plausibilitätsprüfung ohne Ortstermin
- Bescheid innerhalb der oben genannten Frist
Eckwerte
- Behördengebühr im typischen Korridor für Bayern
- Architektenhonorar im üblichen Rahmen je nach Aufwand
- Gesamtdauer inklusive Notar etwa drei Monate
- Im Anschluss Eintragung der Wohnungsgrundbücher
- Steuerlich: Kaufpreisaufteilung in Boden und Gebäude vorbereiten
Solche Standardfälle machen in Bayern den Großteil der Anträge aus. Schwierig wird es dort, wo der Bestand vom genehmigten Bauantragsplan abweicht oder Gemeinschaftsflächen unklar bleiben; eine sauber gezeichnete Erstvorlage des Aufteilungsplans klärt beides vorab und erspart die doppelt so aufwendige zweite Runde.
Was gilt in Bayern besonders?
Besonderheit beim Aufteilungsplan. Bayern verlangt zwingend Maßstab 1:100 und farbliche Abgrenzung der Sondereigentumseinheiten im Aufteilungsplan.
Erfahrung mit Bearbeitungszeiten. München liegt bei sechs bis zehn Wochen wegen hoher Antragszahl. Augsburg und Regensburg sind deutlich schneller bei vier Wochen.
Wenn Sie wissen wollen, wie der konkrete Kostenrahmen für Ihren Fall in Bayern aussieht, hilft der Kostencheck auf der Startseite weiter. Er kalkuliert mit den landesspezifischen Gebühren und Honorarspannen.
Kostenrahmen für Ihren Fall in Bayern
Slider für Einheiten, Bauform und Aussteller. Spanne aktualisiert sich live mit den Gebührenwerten aus Bayern.
Häufige Fragen zu Bayern
Wer stellt die Abgeschlossenheitsbescheinigung in Bayern aus?
In Bayern ist die Bauaufsichtsbehörde der kreisfreien Stadt oder des Landratsamts zuständig. Zulässig sind öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige für das Bauwesen sowie bauvorlageberechtigte Architekten und Ingenieure.
Was kostet die Bescheinigung in Bayern?
Der Gebührenkorridor liegt typisch bei 220 bis 500 Euro für ein Mehrfamilienhaus mit vier bis sechs Einheiten. Bei kleineren oder größeren Vorhaben verschiebt sich die Spanne entsprechend.
Wie lange dauert die Bearbeitung?
In Bayern typischerweise vier bis sechs Wochen. Großstädte mit digitalem Antragsverfahren liegen am unteren Rand, ländliche Behörden eher am oberen.
Reicht ein Sachverständiger statt der Behörde?
Zulässig sind öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige für das Bauwesen sowie bauvorlageberechtigte Architekten und Ingenieure.
Welche Unterlagen brauche ich für den Antrag?
Antragsformular, Aufteilungsplan im Maßstab 1:100, Lageplan, Berechnung der Wohnflächen sowie eine Beschreibung der Sondereigentumseinheiten. Die genaue Liste finden Sie im Merkblatt der jeweiligen Behörde.
Was ist vor und nach der Bescheinigung in Bayern wichtig?
Die Bescheinigung ist nur ein Baustein der Aufteilung: davor die bauliche Bewertung, danach der Notartermin, am Ende das Wohnungsgrundbuch. In Bayern hat sich bewährt, diese Schritte strikt nacheinander zu gehen, damit Bauaufsicht und Notar nicht zweimal denselben Vorgang prüfen müssen.
Vor dem Antrag
- Voraussetzungen prüfen, vier bauliche und drei formale Punkte
- Architektenhonorar kalkulieren, Pauschalen einholen
- Aufteilungsplan beauftragen, im Maßstab 1:100
- Eigentumsverhältnisse über aktuellen Grundbuchauszug klären
Nach der Bescheinigung
- Teilungserklärung beim Notar beurkunden lassen
- Grundbuchamt trägt Wohnungsgrundbücher ein
- Bei Verkauf: Energieausweis und Wohnflächenberechnung nach WoFlV beilegen
- Steuerlich: Kaufpreis in Boden und Gebäude aufteilen für die AfA
Wer in Bayern aufteilen will, sollte diesen Ablauf nicht starr abarbeiten, sondern parallel denken. Notar und Architekt arbeiten oft gleichzeitig, der Notarentwurf entsteht meist auf Basis des Aufteilungsplans, und die Bescheinigung trägt am Ende beides zusammen. Wer zu früh den Notartermin festsetzt, riskiert, dass die Bescheinigung noch nicht fertig ist und der Termin verschoben werden muss.
Eine Frage, die wir oft hören: Lohnt sich die Beauftragung eines Anwalts neben dem Notar? In Bayern gilt die gleiche Antwort wie bundesweit. Der Notar ist neutral und prüft die Form, ein WEG erfahrener Anwalt schaut speziell auf Ihre Interessen, vor allem bei der Gemeinschaftsordnung. Bei einer Aufteilung in mehr als drei Einheiten oder bei gemischter Nutzung ist die zusätzliche anwaltliche Prüfung in fast allen Fällen das Geld wert.