Abgeschlossenheitsbescheinigung Behörde, Kosten und Ablauf in Nordrhein-Westfalen
Nordrhein Westfalen ist das antragsstärkste Bundesland. Köln, Düsseldorf, Dortmund und Essen bearbeiten gemeinsam mehr Anträge als jedes andere Land. Sachverständige sind ausdrücklich zugelassen.
- Gebühr typisch
- 210 bis 480 €
- Bearbeitung
- vier bis sieben Wochen
- Sachverständiger
- ja
- Rechtsgrundlage
- § 7 Abs. 4 S. 1 Nr. 2 i. V. m. § 3 Abs. 3 WEG; Zuständigkeit: Bauordnung Nordrhein-Westfalen (BauO NRW)
Welche Behörde stellt aus?
Die Abgeschlossenheitsbescheinigung wird in Nordrhein-Westfalen von der nach Landesrecht zuständigen Baubehörde ausgestellt in der Regel der unteren Bauaufsichts- beziehungsweise Baurechtsbehörde, also dem Bauamt der kreisfreien Stadt oder dem Landratsamt. Rechtsgrundlage ist bundeseinheitlich § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 in Verbindung mit § 3 Abs. 3 WEG sowie die Allgemeine Verwaltungsvorschrift für die Ausstellung von Bescheinigungen nach dem Wohnungseigentumsgesetz (AVA); welche Behörde in Nordrhein-Westfalen zuständig ist, regelt das Landesrecht über die Bauaufsichtsbehörden. Welche Stelle für Ihre Liegenschaft konkret zuständig ist, zeigt die Übersicht der Eckwerte weiter unten.
In NRW fließen die meisten Anträge bundesweit. Wer in Köln oder Düsseldorf einreicht, profitiert von ausgereiften digitalen Antragsstrecken mit Status Tracking.
NRW ist mit Köln, Düsseldorf, Dortmund, Essen das antragsstärkste Bundesland. Köln hat ein eigenes Online Portal mit Status Tracking.
Welche Eckwerte gelten für die Abgeschlossenheitsbescheinigung in Nordrhein-Westfalen?
Die zentralen Werte zur Bescheinigung in Nordrhein-Westfalen im Überblick. Die genannten Spannen entsprechen typischen Korridoren bei einem Mehrfamilienhaus mit vier bis sechs Einheiten und sauberer Aktenlage. Bei abweichendem Umfang verschiebt sich die Spanne in beide Richtungen.
| Gebühr typisch | 210 bis 480 € |
|---|---|
| Bearbeitung | vier bis sieben Wochen |
| Sachverständiger | ja |
| Rechtsgrundlage | § 7 Abs. 4 S. 1 Nr. 2 i. V. m. § 3 Abs. 3 WEG; Zuständigkeit: Bauordnung Nordrhein-Westfalen (BauO NRW) |
Wer eine konkrete Zahl für das eigene Objekt sucht, findet sie im Live Rechner. Er rechnet das Bundesland als Variable in die Spannenermittlung ein und berücksichtigt zusätzlich Einheitenzahl, Bauform und Aussteller.
Welche Behörde ist in den größten Städten zuständig?
Direkt zur zuständigen Stelle mit eigener Antragsstrecke und aktuellen Gebühren. Klick öffnet die Behördenseite in einem neuen Tab.
Worauf sollten Sie in Nordrhein-Westfalen besonders achten?
- 1Köln und Düsseldorf bieten digitale Antragstrecken mit Statusabfrage.
- 2Im Ruhrgebiet ist die Auslastung im Frühjahr/Sommer besonders hoch, antizyklisch im Herbst einreichen.
- 3Sachverständigenroute halbiert die Wartezeit gegenüber dem Behördenweg in den meisten Städten in NRW.
Was können Sie parallel zur Abgeschlossenheitsbescheinigung anstoßen?
Sobald die Bescheinigung absehbar ist, lohnt sich, zwei Folgeschritte gleich mit zu starten. Beide laufen unabhängig vom Antrag und sind beim Verkauf später Pflicht oder klare Empfehlung.
Energieausweis nach GEG
Bei Inserierung der Wohnung vorzulegen. Bedarfs- oder Verbrauchsausweis je nach Baujahr und Sanierungsstand.
energieausweis-erstellen24.deVerkehrswertgutachten
Ordnet die Preisverhandlung mit Käufern, Geschwistern oder der Bank. Voraussetzung für Beleihung.
wonora.deHeizlastberechnung nach DIN EN 12831
Bei eigener Heizung pro Einheit Pflichtwerk. Auch bei Modernisierung der Heizungsanlage als Grundlage relevant.
heizlastberechnung-online24.deWie kommen Sie in Nordrhein-Westfalen Schritt für Schritt zur Bescheinigung?
Vier Schritte, damit der Antrag in Nordrhein-Westfalen ohne Korrekturschleife durchgeht. Wer sauber vorbereitet, spart in der Regel zwei bis vier Wochen Bearbeitungszeit.
- 01
Unterlagen zusammenstellen
Aufteilungsplan im Maßstab 1:100, Lageplan, Wohnflächenberechnung, Antragsformular der zuständigen Behörde und Vollmachten bei mehreren Eigentümern.
- 02
Plausibilität prüfen
Außenmaße, Wandverläufe und Geschosshöhen müssen mit der ursprünglichen Baugenehmigung übereinstimmen. Abweichungen vorab dokumentieren, damit beim Ortstermin keine Überraschungen auftauchen.
- 03
Antrag einreichen
In den größeren Städten Nordrhein-Westfalens digital über das Bauportal der Behörde, in kleineren Gemeinden klassisch per Post oder vor Ort. Eingangsbestätigung kommt meist innerhalb von drei Werktagen.
- 04
Ortstermin oder Aktensicht
In Köln und Düsseldorf häufig auf Plausibilitätsprüfung reduziert. Im Ruhrgebiet und in Ostwestfalen Standard.
Praxisbeispiel: Wohnhaus mit Ladenlokal in Köln
Ein typischer Fall, wie er bei der Bauaufsicht in Nordrhein-Westfalen regelmäßig eingeht. Die Eckdaten dienen als Orientierung, konkrete Werte für Ihr Objekt liefert der Live Rechner.
Objekt
- Wohnhaus mit Ladenlokal in Köln
- Baujahr 1958
- drei Wohneinheiten plus Ladenlokal
- 500 m² Wohnfläche gesamt
- Ladenlokal im Erdgeschoss, drei Wohnungen in den Obergeschossen
Ablauf
- Architekt zeichnet Aufteilungsplan im Maßstab 1:100
- Wohnflächenberechnung nach WoFlV liegt vor
- Antrag bei der Bauaufsicht eingereicht
- Plausibilitätsprüfung ohne Ortstermin
- Bescheid innerhalb der oben genannten Frist
Eckwerte
- Behördengebühr im typischen Korridor für Nordrhein-Westfalen
- Architektenhonorar im üblichen Rahmen je nach Aufwand
- Gesamtdauer inklusive Notar etwa drei Monate
- Im Anschluss Eintragung der Wohnungsgrundbücher
- Steuerlich: Kaufpreisaufteilung in Boden und Gebäude vorbereiten
Beim Kölner Wohnhaus mit Ladenlokal ist die Trennung von Wohnungs- und Teileigentum der entscheidende Punkt. Wer das Ladenlokal und die Wohnungen im Aufteilungsplan klar voneinander abgrenzt, kommt ohne Korrekturschleife durch. Für die Vermarktung der vier Einheiten in Köln greift man parallel auf einen lokalen Immobilienprofi für die Wohnungsbewertung in Köln zurück, weil Stadtteil und Lage zwischen Innenstadt, Sülz, Ehrenfeld und linksrheinisch deutlich stärker streuen als die durchschnittliche Marktauswertung vermuten lässt.
Was gilt in Nordrhein-Westfalen besonders?
Besonderheit beim Aufteilungsplan. Mit über 30 unteren Bauaufsichtsbehörden hat NRW die größte Streuung beim Bearbeitungstempo aller Flächenländer.
Erfahrung mit Bearbeitungszeiten. Köln und Düsseldorf vier Wochen, Essen und Dortmund fünf bis sechs Wochen, Sauerland und Münsterland bis sieben Wochen.
Wenn Sie wissen wollen, wie der konkrete Kostenrahmen für Ihren Fall in Nordrhein-Westfalen aussieht, hilft der Kostencheck auf der Startseite weiter. Er kalkuliert mit den landesspezifischen Gebühren und Honorarspannen.
Kostenrahmen für Ihren Fall in Nordrhein-Westfalen
Slider für Einheiten, Bauform und Aussteller. Spanne aktualisiert sich live mit den Gebührenwerten aus Nordrhein-Westfalen.
Häufige Fragen zu Nordrhein-Westfalen
Wer stellt die Abgeschlossenheitsbescheinigung in Nordrhein-Westfalen aus?
In Nordrhein-Westfalen ist die Untere Bauaufsichtsbehörde der Stadt oder des Kreises zuständig. NRW lässt vereidigte Sachverständige sowie bauvorlageberechtigte Architekten ausdrücklich zu.
Was kostet die Bescheinigung in Nordrhein-Westfalen?
Der Gebührenkorridor liegt typisch bei 210 bis 480 Euro für ein Mehrfamilienhaus mit vier bis sechs Einheiten. Bei kleineren oder größeren Vorhaben verschiebt sich die Spanne entsprechend.
Wie lange dauert die Bearbeitung?
In Nordrhein-Westfalen typischerweise vier bis sieben Wochen. Großstädte mit digitalem Antragsverfahren liegen am unteren Rand, ländliche Behörden eher am oberen.
Reicht ein Sachverständiger statt der Behörde?
NRW lässt vereidigte Sachverständige sowie bauvorlageberechtigte Architekten ausdrücklich zu.
Welche Unterlagen brauche ich für den Antrag?
Antragsformular, Aufteilungsplan im Maßstab 1:100, Lageplan, Berechnung der Wohnflächen sowie eine Beschreibung der Sondereigentumseinheiten. Die genaue Liste finden Sie im Merkblatt der jeweiligen Behörde.
Welche Stadt in NRW ist am schnellsten?
Köln und Düsseldorf bearbeiten digital in vier Wochen. Essen, Dortmund und Bonn liegen bei fünf bis sechs Wochen. Im Sauerland und Münsterland dauert es bis zu sieben.
Wie geht NRW mit Aufteilungsplänen aus den 1960er Jahren um?
Bei Bestandsobjekten reichen Bestandspläne oft aus, sofern sie maßstabsgetreu sind. Bei größeren Abweichungen verlangt die Bauaufsicht eine Aktualisierung durch einen bauvorlageberechtigten Architekten.
Was ist vor und nach der Bescheinigung in Nordrhein-Westfalen wichtig?
Die Bescheinigung ist nur ein Baustein der Aufteilung, eingebettet zwischen baulicher Bewertung, Notartermin und Wohnungsgrundbuch. In Nordrhein-Westfalen läuft das am zügigsten, wenn die zuständige Stelle nur einmal mit dem finalen Stand arbeitet.
Vor dem Antrag
- Voraussetzungen prüfen, vier bauliche und drei formale Punkte
- Architektenhonorar kalkulieren, Pauschalen einholen
- Aufteilungsplan beauftragen, im Maßstab 1:100
- Eigentumsverhältnisse über aktuellen Grundbuchauszug klären
Nach der Bescheinigung
- Teilungserklärung beim Notar beurkunden lassen
- Grundbuchamt trägt Wohnungsgrundbücher ein
- Bei Verkauf: Energieausweis und Wohnflächenberechnung nach WoFlV beilegen
- Steuerlich: Kaufpreis in Boden und Gebäude aufteilen für die AfA
Wer in Nordrhein-Westfalen aufteilen will, sollte diesen Ablauf nicht starr abarbeiten, sondern parallel denken. Notar und Architekt arbeiten oft gleichzeitig, der Notarentwurf entsteht meist auf Basis des Aufteilungsplans, und die Bescheinigung trägt am Ende beides zusammen. Wer zu früh den Notartermin festsetzt, riskiert, dass die Bescheinigung noch nicht fertig ist und der Termin verschoben werden muss.
Eine Frage, die wir oft hören: Lohnt sich die Beauftragung eines Anwalts neben dem Notar? In Nordrhein-Westfalen gilt die gleiche Antwort wie bundesweit. Der Notar ist neutral und prüft die Form, ein WEG erfahrener Anwalt schaut speziell auf Ihre Interessen, vor allem bei der Gemeinschaftsordnung. Bei einer Aufteilung in mehr als drei Einheiten oder bei gemischter Nutzung ist die zusätzliche anwaltliche Prüfung in fast allen Fällen das Geld wert.